Achterstallig onderhoud bij de VvE, wat zijn je rechten en wat kun je doen
Achterstallig onderhoud binnen een VvE komt vaker voor dan veel appartementseigenaren denken. Lekkende daken, houtrot, verzakte balkons of slecht onderhouden gevels kunnen jarenlang blijven liggen. Soms omdat het bestuur niets doet, soms omdat de vergadering geen besluiten neemt, en soms omdat leden weigeren te betalen.
Als VvE-lid zit je daar middenin. Je betaalt bijdragen, maar ziet geen onderhoud. Of je woning raakt beschadigd door gebreken aan gemeenschappelijke delen. In deze pagina leg ik uit welke plichten het bestuur en de leden hebben, welke stappen je kunt zetten bij stilstand of weigering, en welke juridische remedies er zijn als overleg niet meer werkt.
Lees verder onder de afbeelding.
Wat wordt bedoeld met achterstallig onderhoud binnen een VvE
Achterstallig onderhoud is onderhoud aan gemeenschappelijke delen dat nodig is, maar niet of niet tijdig wordt uitgevoerd. Denk aan daken, gevels, funderingen, leidingen, liften en trappenhuizen.
Volgens het appartementsrecht is de VvE verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van deze gemeenschappelijke zaken. Dit volgt uit de wet, de splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement.
Het probleem ontstaat vaak geleidelijk. Er wordt wel gesproken over onderhoud, maar besluiten worden uitgesteld. Het reservefonds is te laag of leeg. Een MJOP ontbreekt of wordt genegeerd.
De plichten van het VvE-bestuur bij onderhoud
Het bestuur heeft een centrale rol. Het is niet slechts een uitvoerend orgaan, maar draagt een eigen verantwoordelijkheid.
Het bestuur moet zorgen voor het dagelijks beheer van het gebouw en het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud. Bij spoedeisend onderhoud mag en moet het bestuur zelfs handelen zonder voorafgaand vergaderbesluit, mits dit redelijk is.
Daarnaast moet het bestuur de leden informeren over de staat van het gebouw, offertes opvragen en onderhoud agenderen in de vergadering. Doet het bestuur dat niet, dan kan sprake zijn van onbehoorlijk bestuur.
Rechtbanken zijn hier streng in. In een zaak bij de Rechtbank Amsterdam werd geoordeeld dat leden geacht worden actief kennis te nemen van besluiten over onderhoud en financiën, en dat het ontbreken van vernietiging betekent dat besluiten gewoon gelden.
De plichten van de VvE-leden
Ook leden hebben plichten. Een veelgehoorde misvatting is dat je de VvE-bijdrage mag opschorten als er achterstallig onderhoud is. Dat klopt meestal niet.
De hoofdregel is dat bijdragen betaald moeten worden zolang er geldige besluiten zijn genomen. Alleen in uitzonderlijke situaties is opschorting toegestaan, bijvoorbeeld als de VvE ernstig tekortschiet en er voldoende samenhang bestaat tussen het gebrek en de betalingsverplichting.
Het Gerechtshof Den Haag oordeelde dat een eigenaar zijn bijdrage deels mocht opschorten vanwege ernstige vochtproblemen, maar alleen tot een begrensd bedrag en na een zorgvuldige belangenafweging.
Wat als de VvE onderhoud blijft weigeren
Wanneer het bestuur of de vergadering niets doet, is het belangrijk om gestructureerd te handelen. Emotie en frustratie helpen niet, documentatie en stappen wel.
Begin altijd schriftelijk. Meld het gebrek, vraag om herstel en verzoek om agendering voor de vergadering. Vraag om inspectie en rapportage.
Als er geen vergadering wordt belegd, kunnen leden zelf een vergadering bijeenroepen. Worden voorstellen weggestemd zonder goede reden, dan kan dat onder omstandigheden onredelijk zijn.
In een zaak bij de Rechtbank Midden-Nederland werd duidelijk dat de VvE verplicht kan worden om onderhoud uit te voeren, zelfs onder dreiging van een dwangsom, terwijl de betalingsverplichting van het lid in stand bleef.
Juridische remedies bij achterstallig onderhoud
Als overleg niet werkt, zijn er juridische mogelijkheden. Welke route passend is, hangt af van de situatie.
Je kunt de kantonrechter vragen om een vervangende machtiging, zodat onderhoud toch kan worden uitgevoerd. Ook kun je vernietiging vorderen van een onredelijk besluit, bijvoorbeeld het structureel uitstellen van noodzakelijk onderhoud.
Daarnaast kan de VvE aansprakelijk zijn voor schade die ontstaat door achterstallig onderhoud. Door het gerechtshof Amsterdam werd geoordeeld dat een VvE schade moest vergoeden vanwege langdurige gebreken aan gemeenschappelijke delen.
Let op, betaalachterstanden aan de VvE worden vaak toegewezen. Rechtbanken zijn hierin consistent, zoals blijkt uit meerdere uitspraken van de Rechtbank Midden-Nederland.
Checklist achterstallig onderhoud voor VvE-leden
Gebruik deze checklist om overzicht te houden en fouten te voorkomen.
– Is het gebrek onderdeel van een gemeenschappelijk deel
– Staat het onderhoud in het MJOP of had het daarin moeten staan
– Is het bestuur schriftelijk geïnformeerd
– Is herstel geagendeerd in de vergadering
– Zijn offertes en rapporten opgevraagd
– Is er een besluit genomen en zo ja, is dat redelijk
– Is tijdig vernietiging van een onredelijk besluit overwogen
– Is juridisch advies ingewonnen voordat betaling wordt opgeschort
Praktische tip voor VvE-leden
Wacht niet te lang. Hoe langer achterstallig onderhoud blijft liggen, hoe groter de schade, de kosten en de juridische risico’s. Bovendien neemt je bewijspositie af als je niets vastlegt.
Contact
Heb jij als VvE-lid te maken met achterstallig onderhoud en loop je vast in overleg met het bestuur of andere leden? Neem dan contact op met Reijck VvE Recht. Wij beoordelen jouw situatie, leggen je opties helder uit en helpen je om effectief en juridisch sterk op te treden.
