Mag de VvE een gemeenschappelijke hal exclusief aan één eigenaar geven?
Een gemeenschappelijke hal is van alle appartementseigenaars samen. Toch kan een VvE soms besluiten dat één eigenaar die ruimte tijdelijk exclusief mag gebruiken. Dat voelt voor veel VvE leden vreemd. U betaalt immers mee aan het gebouw en u wilt niet dat een ander zomaar een stuk gemeenschappelijke ruimte naar zich toe trekt.
De Rechtbank Amsterdam gaf hierover een interessante beschikking op 27 augustus 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:6289. In die zaak wilde een appartementseigenaar een deel van een gemeenschappelijke hal gebruiken. Een ander VvE lid was het daar niet mee eens en vroeg de rechter om het besluit nietig te verklaren of te vernietigen. De rechter wees dat verzoek af.
Wat speelde er in deze VvE zaak?
Het appartementencomplex bestond uit 67 appartementsrechten. Een eigenaar had meerdere appartementen op de eerste verdieping. Die appartementen grensden aan een klein deel van de gemeenschappelijke hal van 6,7 m².
Eerst vroeg deze eigenaar of hij dat deel van de hal mocht kopen. Dat lukte niet. Voor het toedelen van een gemeenschappelijk deel aan één eigenaar en de wijziging van de splitsingsakte was medewerking van alle appartementseigenaars nodig.
Daarna vroeg de eigenaar om een exclusief gebruiksrecht. De vergadering van eigenaars stemde daar met meerderheid mee in. De eigenaar moest 5.000 euro betalen. Ook droeg hij de kosten voor schade, de scheidingswand en het terugbrengen van de oude situatie.
De gebruiksovereenkomst liep 10 jaar en kon daarna telkens met 12 maanden doorgaan. Bij verkoop of levering van een aansluitend appartementsrecht eindigde de afspraak automatisch.
Waarom vond de rechter het VvE besluit geldig?
De rechter keek vooral naar het verschil tussen eigendom en gebruik. Dat verschil is belangrijk in het VvE recht.
Volgens de rechtbank kreeg de eigenaar geen eigendom van de hal. Ook veranderde de VvE de splitsingsakte niet. Het ging om een tijdelijk, persoonlijk en contractueel gebruiksrecht. Daarom zag de rechter geen goederenrechtelijke wijziging en geen permanente bestemmingswijziging.
Dat maakt de zaak praktisch relevant. Niet elk exclusief gebruik van een gemeenschappelijke ruimte vraagt direct om wijziging van de splitsingsakte. De inhoud van de afspraak bepaalt veel. Is het gebruik tijdelijk, persoonlijk, opzegbaar en niet overdraagbaar? Dan kijkt de rechter anders dan bij een blijvende toedeling aan één appartementsrecht.
De stemming in de vergadering van eigenaars
Het VvE lid dat bezwaar maakte, vond ook dat de stemming niet goed was verlopen. De rechter ging daar niet in mee.
Eén stem telde niet mee, omdat een volmacht in strijd met de splitsingsakte aan een bestuurder was gegeven. Toch maakte dat de hele stemming niet ongeldig. Na correctie stemde 66,7 procent van de geldig uitgebrachte stemmen voor het gebruiksrecht. Voor dit besluit volstond een gewone meerderheid.
Verder speelde mee dat de belanghebbende eigenaar zich van stemming had onthouden. Ook had de VvE eigen juridisch advies ingewonnen. De rechter zag daarom geen onbehoorlijk bestuur en geen reden om de stemming ongeldig te maken.
Was het besluit onredelijk tegenover andere VvE leden?
Een VvE besluit kan vernietigbaar zijn als het in strijd komt met de redelijkheid en billijkheid. De rechter keek daarom naar de belangen van de andere leden.
In deze zaak leidde de hal alleen naar appartementen van de belanghebbende eigenaar. Het trappenhuis en de lift lagen apart van dit deel van de hal. Andere bewoners kwamen daar normaal gesproken niet. Daardoor woog het bezwaar van het VvE lid minder zwaar.
Ook vond de rechter het niet doorslaggevend dat het gebruiksrecht 10 jaar duurde. De afspraak bleef eindig en persoonlijk. De VvE kon de hal later weer zelf gebruiken als daarvoor een goede reden bestond.
De vergoeding hoefde volgens de rechter niet gelijk te zijn aan de economische waarde van de hal. De hal bleef namelijk eigendom van alle appartementseigenaars samen.
Wat betekent deze uitspraak voor u als VvE lid?
Deze uitspraak betekent niet dat een VvE elke gemeenschappelijke ruimte zomaar aan één eigenaar mag geven. De uitkomst hangt af van de feiten, de splitsingsakte, het reglement, de stemverhouding en de inhoud van de gebruiksovereenkomst.
Wel laat deze zaak zien dat een tijdelijk exclusief gebruiksrecht soms mogelijk is. Een VvE lid dat bezwaar wil maken, moet daarom concreet onderbouwen waarom het besluit niet klopt. Alleen het gevoel dat iets niet eerlijk is, is meestal niet genoeg.
Kijk vooral naar deze vragen.
1. Geeft de VvE alleen gebruik, of draagt zij feitelijk eigendom over?
2. Blijft het gebruik tijdelijk en persoonlijk?
3. Eindigt het gebruik bij verkoop van het appartement?
4. Kan de VvE de toestemming later intrekken?
5. Draagt de gebruiker alle kosten en risico’s?
6. Hebben andere leden nog belang bij toegang tot de ruimte?
7. Klopt de oproeping, de agenda en de stemming?
8. Heeft een belanghebbende bestuurder zich onthouden van stemming?
Wie deze punten goed onderzoekt, krijgt sneller zicht op zijn juridische positie.
Nietigheid of vernietiging van een VvE besluit
Veel VvE leden vragen zich af of zij een besluit kunnen aanvechten. Daarbij spelen vaak twee routes.
Een nietig besluit geldt juridisch niet, bijvoorbeeld als de VvE iets besluit dat duidelijk in strijd komt met de wet of de splitsingsakte.
Een vernietigbaar besluit blijft eerst gelden, maar de rechter kan het achteraf ongeldig maken. Dat kan bijvoorbeeld bij gebrekkige besluitvorming of strijd met de redelijkheid en billijkheid.
In deze zaak lukten beide routes niet. De rechtbank vond het besluit niet nietig en ook niet vernietigbaar. Voor VvE leden is de les duidelijk. Verzamel feiten, controleer de splitsingsstukken en handel snel als u een besluit wilt aanvechten.
Praktische les voor VvE leden
Een discussie over gemeenschappelijke ruimte raakt vaak aan gevoel. Dat is begrijpelijk. De entree, hal, lift, galerij, tuin of berging hoort bij het gezamenlijke woongebouw. Toch kijkt de rechter vooral juridisch en praktisch.
Een VvE lid staat sterker met concrete bezwaren. Denk aan verlies van toegang, waardevermindering, precedentwerking, schade, brandveiligheid, strijd met de splitsingsakte of een verkeerde stemprocedure.
Algemene bezwaren helpen minder. De rechter wil weten welk belang u precies heeft en waarom de VvE daar onvoldoende rekening mee hield.
Twijfelt u over een VvE besluit over gemeenschappelijke ruimte?
Heeft uw VvE besloten dat één eigenaar een hal, galerij, dak, tuin, berging of andere gemeenschappelijke ruimte exclusief mag gebruiken? Dan is het verstandig om snel juridisch advies te vragen.
Reijck VvE Recht helpt VvE leden bij het beoordelen van besluiten, splitsingsakten, stemmingen en gebruiksovereenkomsten. Wij kijken of u het besluit kunt aanvechten, of betere voorwaarden kunt vragen, of dat instemmen verstandiger is.
Neem contact op met Reijck VvE Recht en laat uw positie als VvE lid helder toetsen voordat de termijn verloopt.
