VvE niet bevoegd om oplevering of afbouw voor individueel lid te verrichten
Wanneer binnen een Vereniging van Eigenaars (VvE) gebouwd of verduurzaamd wordt, ontstaat regelmatig discussie over de vraag wie verantwoordelijk is voor de oplevering of afbouw: het individuele lid of de VvE. Een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2025:5791) geeft hier duidelijkheid over.
De rechtbank oordeelde dat de VvE niet bevoegd is om vorderingen van de aannemer, die betrekking hebben op overeenkomsten met individuele appartementseigenaars, te accepteren of uit te voeren
Lees verder onder de afbeelding.
De kern van de zaak
n dit specifieke geval hadden de individuele appartementseigenaars ieder een eigen overeenkomst gesloten met een aannemer. Toen er onenigheid ontstond over de bouwsom en de oplevering, probeerde de aannemer via de VvE betaling af te dwingen. De VvE besloot daarop om de vorderingen van de aannemer namens één lid (het betreffende appartement) als schuld aan te merken.
De rechtbank oordeelde echter dat:
de VvE geen partij was bij de aannemingsovereenkomsten;
het (af)bouwen van een individueel appartement geen normaal beheer is dat onder de taken van de VvE valt;
besluiten van de VvE die verplichtingen namens individuele leden oplegden, nietig waren omdat zij in strijd waren met de wet, het splitsingsreglement en de vereiste stemverhoudingen.
Wat betekent dit voor VvE’s en appartementseigenaars?
Individuele contracten blijven individueel
Als een eigenaar een aannemingsovereenkomst aangaat, blijft dit zijn of haar eigen verantwoordelijkheid. De VvE kan en mag niet namens dat lid optreden richting de aannemer, ook niet als de aannemer probeert de VvE aansprakelijk te stellen.
Grenzen van de VvE-bevoegdheid
De VvE is primair belast met het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Zaken die enkel het privé-gedeelte van een appartement raken, zoals de afbouw of verduurzaming van één woning, vallen daar niet onder.
Risico van nietige besluiten
Als een VvE toch besluiten neemt die buiten haar bevoegdheid vallen, lopen deze besluiten het risico om nietig te worden verklaard door de rechter. Dat kan leiden tot kostbare procedures en onduidelijkheid binnen de vereniging.
Praktisch advies voor VvE’s en eigenaars
Eigenaars: wees alert dat uw privé-afspraken met een aannemer of installateur niet automatisch onder de verantwoordelijkheid van de VvE vallen.
Besturen van VvE’s: neem geen besluiten die zien op de individuele verplichtingen van leden. Leg de focus op het beheer van de gemeenschappelijke delen.
Bij geschillen: schakel tijdig juridisch advies in om te voorkomen dat besluiten worden vernietigd of nietig verklaard.
Conclusie
Deze uitspraak bevestigt dat een VvE niet bevoegd is om de oplevering of afbouw namens een individueel lid te verrichten of om diens contractuele verplichtingen over te nemen. Eigenaars en besturen doen er daarom goed aan om scherp de grens te bewaken tussen privéverantwoordelijkheden en gemeenschappelijke belangen.
Advies?
Heeft u te maken met discussies over bouw, verduurzaming of oplevering van appartementen? Wilt u weten waar de bevoegdheden van de VvE beginnen en ophouden?
Neem direct contact op met de specialisten van Reijck VvE-recht. Wij adviseren en procederen exclusief op het gebied van VvE-recht en helpen u graag verder.