Huishoudelijk reglement VvE, zo maak je duidelijke leefregels zonder juridische valkuilen
Woon je in een appartement, dan woon je automatisch samen. Niet in één woonkamer, maar wel in één gebouw, met gedeelde ruimtes, gedeelde kosten en soms gedeelde irritaties. Het huishoudelijk reglement van de VvE is dan het praktische document dat afspraken concreet maakt. Denk aan regels over geluid, balkongebruik, vloeren, afval, fietsen, huisdieren en het gebruik van gangen en liften.
Belangrijk om te weten, een huishoudelijk reglement is handig, maar het is niet hetzelfde als de splitsingsakte of het splitsingsreglement. En juist dat verschil bepaalt of een regel echt houdbaar is als er gedoe ontstaat.
Lees verder onder de afbeelding.
Wat is een huishoudelijk reglement binnen een VvE
Een huishoudelijk reglement, vaak afgekort als HHR, is in de kern een set afspraken van de vergadering van eigenaars over hoe je in het gebouw met elkaar omgaat. Het gaat om regels van orde, dus praktische leefregels, die helpen om het dagelijks gebruik soepel te laten verlopen.
De wet en de meeste modelreglementen zeggen niet dat een huishoudelijk reglement altijd verplicht is. In de praktijk zie je wel dat het bijna overal bestaat, juist omdat het zo’n handig instrument is om concrete afspraken vast te leggen.
Huishoudelijk reglement versus splitsingsreglement, dit gaat vaak mis
Binnen het VvE recht wordt het woord reglement op twee manieren gebruikt, en dat zorgt geregeld voor misverstanden.
1. Het splitsingsreglement, dat hoort bij de akte van splitsing en staat in de openbare registers.
2. Het huishoudelijk reglement, dat meestal apart wordt vastgesteld door de VvE en vooral gaat over de praktische orde.
Waarom is dit verschil zo belangrijk. Omdat de gevolgen anders zijn als een besluit of regel botst met het ene of het andere document. Besluiten die in strijd zijn met de akte van splitsing of het splitsingsreglement kunnen nietig zijn. Dat betekent juridisch, het besluit bestaat dan eigenlijk niet.
Bij strijd met een huishoudelijk reglement gaat het eerder om vernietigbaarheid. Dan moet je er op tijd tegen in actie komen.
Wat kun je regelen in een huishoudelijk reglement
Regels voor gemeenschappelijke ruimtes
Voor gemeenschappelijke delen, zoals entree, trappenhuis, lift, galerij, tuin of bergingen, mag de vergadering van eigenaars regels stellen als het splitsingsreglement niet al alles regelt. Dit is precies het soort onderwerp waar een huishoudelijk reglement vaak voor wordt gebruikt.
Voorbeelden die meestal goed passen in een huishoudelijk reglement:
1. Waar je fietsen, kinderwagens en scootmobielen mag neerzetten.
2. Wanneer je mag boren of klussen, en hoe je overlast beperkt.
3. Afvalregels, bijvoorbeeld tijden en plekken voor containers.
4. Gebruik van gemeenschappelijke tuin of dakterras, inclusief barbecue afspraken.
5. Laden en lossen bij de entree.
Regels over privégedeelten, hier zit de grens
Ook over privégedeelten kun je soms regels opnemen, maar alleen als het gaat om de wijze van feitelijk gebruik. Dus orde en gedragsregels, niet het afpakken van het gebruik zelf. Bovendien moet het splitsingsreglement vaak expliciet de mogelijkheid openen om zulke regels in het huishoudelijk reglement te zetten.
Voorbeelden die vaak wel kunnen, afhankelijk van jullie splitsingsreglement:
1. Vloerafwerking en contactgeluid, bijvoorbeeld minimale isolatiewaarden of een ondervloer verplichting.
2. Regels over balkons, zoals geen wasgoed over de rand, geen vogels voeren.
3. Regels over muziekinstrumenten, tijden en geluidsniveau.
In de rechtspraak zie je bijvoorbeeld dat uitleg van het huishoudelijk reglement een rol kan spelen bij geluidshinder, zoals bij een geschil over geluid van een vloer.
Wat je niet slim in het huishoudelijk reglement zet
Sommige onderwerpen horen niet thuis in een huishoudelijk reglement, of zijn daar juridisch kwetsbaar. Twee bekende voorbeelden uit de rechtspraak:
Kostenverdeling veranderen via het huishoudelijk reglement.
In een arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2017:10505), ging het mis omdat via het huishoudelijk reglement een andere verdeelsleutel voor servicekosten werd ingevoerd. Dat botste met de wettelijke regels en het splitsingsreglement. Zowel de bepaling als het wijzigingsbesluit werd nietig geacht.
Een algeheel verbod op honden en katten in privégedeelten.
In een arrest van het gerechtshof Den Bosch (ECLI:NL:GHSHE:2019:1722) werd een totaalverbod via het huishoudelijk reglement nietig geacht, omdat zo’n vergaande beperking alleen in het splitsingsreglement kan worden opgenomen.
Ook een toelatingsregeling, waarbij iemand het gebruik van het appartement feitelijk wordt ontnomen, moet in het splitsingsreglement staan. De Hoge Raad heeft dat benadrukt in onder andere HR 10 maart 1995, NJ 1996/594 en NJ 1996/595.
Handhaving, wat als iemand zich niet aan het huishoudelijk reglement houdt
Handhaving begint bijna altijd met een normaal gesprek. In veel VvE’s werkt dat al.
Als dat niet helpt, is dit een logische volgorde.
1. Schriftelijke waarschuwing, met verwijzing naar de concrete bepaling.
2. Bespreking in het bestuur, en zo nodig agenderen in de ALV.
3. Bij gemeenschappelijke ruimtes kan een appartementseigenaar aan een gebruiker vragen of hij de regels wil naleven. Als die gebruiker weigert of niet reageert, kan de kantonrechter op verzoek beslissen dat de regel toch geldt voor die gebruiker.
Let extra op als je verhuurt. Niet elke huurder is automatisch gebonden aan bepalingen uit een huishoudelijk reglement. In een arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2012
(ECLI:NL:HR:2012:BU8174), ging het over een schotelantenne en oordeelde de Hoge Raad dat de binding van een huurder niet zomaar kan worden aangenomen, als niet is vastgesteld dat het huishoudelijk reglement onderdeel was van of correct was gekoppeld aan het splitsingsreglement of een modelreglement waarnaar wordt verwezen. Praktisch betekent dit, regel het ook contractueel richting je huurder en check hoe jullie documenten naar elkaar verwijzen.
Veelgestelde vragen over het huishoudelijk reglement VvE
1. Moet elke VvE een huishoudelijk reglement hebben?
Nee, het is niet altijd wettelijk verplicht, maar het is wel vaak verstandig.
2. Kan de VvE een boete opnemen in het huishoudelijk reglement?
Dat hangt af van het splitsingsreglement en de gekozen structuur. Laat dit juridisch checken, omdat boetes snel botsen met hogere regels of verkeerd worden vormgegeven.
3. Mag de VvE huisdieren verbieden via het huishoudelijk reglement?
Een algeheel verbod op honden en katten in privégedeelten is juridisch kwetsbaar en kan nietig zijn als het niet in het splitsingsreglement staat.
4. Kan ik een besluit over het huishoudelijk reglement aanvechten
Ja. Bij vernietigbaarheid geldt een korte termijn van één maand. Kijk daarvoor op onze pagina over het aanvechten van een besluit.
Contact
Twijfel je of jullie huishoudelijk reglement juridisch klopt, of loopt er een conflict over geluid, huisdieren, balkonregels of gebruik van gemeenschappelijke ruimtes. Dan is het slim om eerst te checken of de regel wel op de juiste plek staat, en of handhaving haalbaar is.
Neem contact met Reijk VvE Recht op en stuur het huishoudelijk reglement en de splitsingsstukken mee. Dan krijg je snel helderheid over wat je rechten zijn en welke stap nu het meeste effect heeft.
