Kosten binnen een VvE, wat betaalt u precies en waar moet u op letten?
Koopt u een appartement, dan krijgt u bijna altijd te maken met kosten binnen de VvE. Veel appartementseigenaren weten ongeveer dat er een maandelijkse bijdrage is, maar niet iedereen weet waar die bijdrage precies voor bedoeld is. Toch is dat belangrijk. Want binnen een VvE geldt niet dat zomaar iedere rekening over alle leden mag worden verdeeld.
VvE kosten gaan meestal over beheer, onderhoud, verzekering, administratie en reserveringen voor toekomstig groot onderhoud. Denk aan schilderwerk, dakonderhoud, liftonderhoud, schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes en de opbouw van het reservefonds. Daarnaast kunnen er extra bijdragen worden gevraagd als er een grote uitgave aankomt of als het reservefonds niet voldoende is gevuld.
Voor een VvE lid is het daarom slim om niet alleen naar het maandbedrag te kijken, maar vooral naar de juridische basis daarachter. Wat staat er in de akte van splitsing. Wat zegt het splitsingsreglement. En is het besluit over de kosten wel op de juiste manier genomen. Juist op dat punt ontstaan in de praktijk veel discussies.
Wilt u uw toepasselijke modelreglement downloaden? Doet dat hier.
Lees verder onder de afbeelding.
Wat valt er onder VvE kosten?
VvE kosten zijn de kosten die samenhangen met het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het gebouw. Dat klinkt technisch, maar in de praktijk gaat het vaak om heel herkenbare posten.
U kunt denken aan de opstalverzekering, de kosten van de beheerder, bankkosten, administratiekosten, schoonmaak, energieverbruik van gemeenschappelijke ruimtes, tuinonderhoud, onderhoud van het dak, de gevel, de fundering en de lift. Ook de reservering voor toekomstig groot onderhoud hoort daarbij.
Niet alle kosten zijn automatisch gemeenschappelijk. Kosten aan een privé gedeelte, zoals de binnenzijde van uw eigen appartement, komen vaak voor rekening van de individuele eigenaar. Juist daar gaat het geregeld mis. Een VvE noemt een kostenpost gemeenschappelijk, terwijl uit de splitsingsstukken iets anders volgt.
Hoe wordt bepaald wat u moet betalen?
De hoogte van uw bijdrage wordt niet alleen bepaald door wat de VvE nodig heeft, maar vooral door wat juridisch is vastgelegd. De wet zegt in de basis dat appartementseigenaars in de gemeenschappelijke schulden en kosten ieder voor een gelijk deel bijdragen, tenzij in het reglement een andere verhouding is bepaald. Dat betekent dus dat de akte van splitsing en het splitsingsreglement leidend zijn.
In veel VvE’s wordt gewerkt met breukdelen. Dat is de verdeelsleutel waarmee kosten over de leden worden omgeslagen. Soms betaalt iedereen evenveel. Soms betaalt een groter appartement meer. Soms geldt voor een specifieke voorziening, zoals een lift, een andere verdeelsleutel.
Dat laatste is belangrijk. De bijdrageverplichting volgt niet automatisch uit het aandeel in het gebouw, maar uit de kostenverdeling in het splitsingsreglement. Daardoor kan het voorkomen dat twee eigenaars niet hetzelfde betalen, terwijl zij wel allebei lid zijn van dezelfde VvE.
Controleer altijd de akte en het splitsingsreglement
Veel discussies over VvE kosten ontstaan doordat leden afgaan op oude afspraken, losse e mails of mededelingen van het bestuur. Toch zit de echte juridische basis bijna altijd in de splitsingsstukken. Wie wil weten of een bepaalde kostenverdeling klopt, moet dus eerst de akte van splitsing en het splitsingsreglement erbij pakken.
Reservefonds, MJOP en grote uitgaven
Een gezonde VvE kijkt verder dan de rekening van deze maand. Er moet ook geld zijn voor onderhoud dat later komt. Daarom is het reservefonds zo belangrijk. Dat fonds is bedoeld voor andere kosten dan de gewone jaarlijkse uitgaven, dus bijvoorbeeld voor groot onderhoud.
Voor VvE’s met woningen geldt bovendien dat er minimaal moet worden gereserveerd. Dat kan via een meerjarenonderhoudsplan, het MJOP, of via een minimale reservering op basis van 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw. In gewone taal betekent dit dat een VvE niet achterover mag leunen en pas mag nadenken over geld als het dak al lekt of de gevel al scheurt.
Voor u als VvE lid is dit relevant, omdat een lage maandbijdrage aantrekkelijk kan lijken, maar later juist kan leiden tot hoge extra bijdragen. Een te laag gevuld reservefonds schuift kosten vaak door naar de toekomst. En die toekomst komt meestal sneller dan gedacht.
Wat zegt de rechtspraak over VvE kosten?
De rechtspraak laat goed zien waar het in de praktijk om draait. Een belangrijke lijn is dat een afwijkende kostenverdeling duidelijk in de akte of het reglement moet zijn vastgelegd. Het Hof Arnhem Leeuwarden oordeelde op 30 november 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:10505, dat een afwijkende verdelingsmaatstaf niet zomaar alleen in een huishoudelijk reglement kan worden neergezet. Dat is belangrijk voor de rechtszekerheid. Een VvE lid moet vooraf uit de juiste stukken kunnen afleiden welke kosten voor zijn rekening komen.
Ook relevant is Hof Den Haag 8 mei 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:1007, over de bijdrageverplichting in het gemeenschappelijk onderhoud. Die uitspraak onderstreept dat goed moet worden gekeken of de betreffende kosten werkelijk onder het gemeenschappelijk onderhoud vallen en hoe de splitsingsstukken daarover luiden.
De les uit deze rechtspraak is helder. Binnen een VvE gaat het niet alleen om wat praktisch of logisch voelt. Het gaat vooral om wat juridisch is vastgelegd en hoe een besluit tot stand is gekomen.
Wanneer mag een VvE een extra bijdrage vragen?
Een extra bijdrage kan toegestaan zijn, bijvoorbeeld als het reservefonds onvoldoende is en er groot onderhoud moet worden uitgevoerd. Denk aan herstel van het dak, betonreparatie of vervanging van installaties. Maar ook dan geldt dat het besluit correct moet zijn genomen en dat de kosten moeten passen binnen de gemeenschappelijke verplichtingen van de VvE.
Niet iedere onverwachte rekening mag dus automatisch over alle leden worden verdeeld. Als een kostenpost in werkelijkheid hoort bij één privé gedeelte, of samenhangt met een puur individueel belang, dan is het goed mogelijk dat die kosten niet ten laste van alle leden mogen komen.
Niet iedere rekening is voor iedereen
Dat klinkt vanzelfsprekend, maar in conflicten is dit vaak precies de kern. Sommige kosten horen bij het gebouw als geheel. Andere kosten horen bij één eigenaar. En juist dat onderscheid maakt in VvE zaken vaak het verschil tussen een terechte bijdrage en een onterechte aanslag.
Wat kunt u doen als u twijfelt over VvE kosten?
Twijfelt u aan uw maandelijkse bijdrage of aan een extra bijdrage die de VvE van u verlangt, dan is het verstandig om snel duidelijkheid te krijgen. Vraag de onderliggende stukken op. Kijk naar de begroting, de jaarrekening, het reservefonds, het MJOP en het besluit van de vergadering. Controleer daarna de akte van splitsing en het splitsingsreglement.
Merkt u dat de kostenverdeling niet klopt, of dat een besluit mogelijk onjuist is genomen, dan is het verstandig om juridisch advies in te winnen. Zeker als het gaat om hogere bedragen of terugkerende bijdragen. Hoe eerder u laat beoordelen waar u staat, hoe groter de kans dat u onnodige kosten voorkomt.
Neem contact op als u als VvE lid twijfelt
Bent u VvE lid en vraagt u zich af of een bijdrage wel klopt. Of krijgt u te maken met een extra financiële aanslag waar u vragen over heeft. Neem dan contact op met Reijck VvE Recht. Wij kijken graag met u mee naar de akte van splitsing, het reglement, het besluit van de vergadering en uw juridische positie. Zo weet u snel waar u aan toe bent.
