Wanneer een VvE-besluit door de rechtbank wordt teruggedraaid: De uitspraak over wijziging splitsingsakte zonder machtiging.
Als VvE-lid denk je misschien dat besluiten van het bestuur altijd rechtsgeldig zijn. Een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam laat echter zien dat zelfs een gewijzigde splitsingsakte kan worden vernietigd als het bestuur buiten zijn bevoegdheden handelt. Een waardevolle les voor iedereen die lid is van een Vereniging van Eigenaars.
Lees verder onder de afbeelding.
De casus: penthouse-eigenaar tegen het VvE-bestuur
De zaak draaide om een penthouse-eigenaar die zijn dakterras wilde uitbreiden. In de oorspronkelijke splitsingsakte van 2006 stond een bijzondere bepaling: penthouse-eigenaren hadden automatisch toestemming om hun dakterras te vergroten, zonder dat daar nog een apart besluit van de Algemene Ledenvergadering (ALV) voor nodig was.
Maar er speelde een probleem. In 2018 vond er een ALV plaats waarin werd besloten om de mechanische parkeerinstallatie te vervangen door vaste parkeerplaatsen. Daarvoor moest de splitsingsakte worden gewijzigd. Het bestuur kreeg machtiging om de akte te wijzigen “voor zover nodig” voor dit parkeerproject.
Wat gebeurde er vervolgens? Bij de notariële wijziging in 2022 verdween ineens ook de passage over de automatische toestemming voor dakterrasuitbreiding uit de splitsingsakte. De penthouse-eigenaren ontdekten dit pas in 2023, toen zij de gewijzigde splitsingsakte ontvingen.
Het juridische geschil: had het bestuur hiervoor toestemming?
De penthouse-eigenaar stapte naar de rechter met een duidelijke stelling: het bestuur had nooit toestemming gekregen om artikel 13 van de splitsingsakte te wijzigen. Die machtiging zag alleen op de parkeerinstallatie, niet op de dakterrasregeling.
Het VvE-bestuur voerde verweer. Zij stelden dat de ALV het bestuur had gemachtigd om “de nodige wijzigingen” aan te brengen in het concept van de splitsingsakte. Volgens het bestuur was dit een ruime volmacht die ook de wijziging van artikel 13 omvatte.
De juridische norm: artikel 5:139 BW
De rechtbank legde uit dat een splitsingsakte op twee manieren kan worden gewijzigd:
1. Met medewerking van alle appartementseigenaars (unanimiteit vereist volgens artikel 5:139 lid 1 BW).
2. Met een gekwalificeerde meerderheid van 4/5e van de stemmen in een ALV, waarbij het bestuur vervolgens de wijziging namens de vereniging kan uitvoeren (artikel 5:139 lid 2 BW).
Cruciaal is dat het bestuur alleen mag wijzigen waarvoor het expliciet machtiging heeft gekregen van de ALV. Anders is de wijziging in strijd met de wet en nietig op grond van artikel 2:14 BW.
Het oordeel van de rechtbank: nietigheid van de wijziging
De rechtbank gaf de penthouse-eigenaar op alle punten gelijk. Het oordeel was glashelder:
Het bestuur had géén machtiging om artikel 13 te wijzigen. De ALV van 2018 had alleen ingestemd met wijzigingen die nodig waren voor het vervangen van de parkeerinstallatie. De agendapunten stonden allemaal onder de titel “Plan ontmanteling MPI” en het artikel over dakterrassen werd in het vooraf rondgestuurde concept niet gewijzigd of gemarkeerd.
De wijziging is nietig. Omdat de ALV nooit toestemming heeft gegeven voor wijziging van artikel 13, is deze wijziging in strijd met artikel 5:139 lid 2 BW tot stand gekomen en daarom nietig op grond van artikel 2:14 BW.
De oorspronkelijke bepaling blijft gewoon gelden. Juridisch gezien heeft de wijziging nooit bestaan. De penthouse-eigenaar mag dus gewoon zijn dakterras uitbreiden zonder toestemming van de ALV, precies zoals in 2006 was afgesproken.
Ook de noodbesluiten van december 2024 sneuvelden
Het VvE-bestuur probeerde in december 2024, nadat de procedure al liep, nog nieuwe voorwaarden vast te stellen. De ALV nam toen besluiten aan waarbij penthouse-eigenaren alsnog toestemming zouden moeten vragen en een bedrag per vierkante meter zouden moeten betalen.
Ook deze besluiten verklaarde de rechtbank nietig. De oorspronkelijke splitsingsakte gaf immers een onvoorwaardelijke toestemming voor dakterrasuitbreiding. De ALV kon daar later niet alsnog voorwaarden aan verbinden.
Waarom is deze uitspraak belangrijk voor VvE-leden?
Deze uitspraak bevat verschillende belangrijke lessen voor alle VvE-leden:
1. Het bestuur kan niet zomaar alles wijzigen
Zelfs als het bestuur een machtiging krijgt om “de nodige wijzigingen” aan te brengen, betekent dit niet dat zij carte blanche hebben. De machtiging moet duidelijk en specifiek zijn. Wijzigingen die buiten de scope van het ALV-besluit vallen, zijn nietig.
2. Controleer de splitsingsakte nauwkeurig
Als er een wijziging van de splitsingsakte wordt aangekondigd, lees dan het voorstel en het concept van de nieuwe akte zorgvuldig door. Mist er iets? Is er iets toegevoegd dat niet op de agenda stond? Maak dan direct bezwaar.
3. Termijnen voor nietigheid en vernietiging zijn verschillend
Een belangrijk juridisch onderscheid: bij nietigheid (zoals in deze zaak) hoef je niet binnen een jaar te procederen. Bij vernietiging van een besluit geldt wel een termijn van één jaar (artikel 5:141 lid 2 BW). De penthouse-eigenaar kon dus nog in 2024 procederen over een wijziging uit 2022, omdat deze nietig was.
4. Rechten uit de splitsingsakte zijn beschermd
Rechten die in de oorspronkelijke splitsingsakte staan, kunnen niet zomaar worden geschrapt. Zeker niet als dit buiten medeweten of toestemming van de betrokken eigenaren gebeurt.
5. Een goed dossier is goud waard
De penthouse-eigenaar beschikte over alle relevante documenten: de oude en nieuwe splitsingsakte, notulen van de ALV, de agenda’s en alle correspondentie. Dat maakte zijn zaak sterk. Bewaar dus altijd alle VvE-documenten.
Praktische gevolgen
De rechtbank veroordeelde de VvE om de splitsingsakte weer terug te wijzigen, zodat artikel 13 van de oorspronkelijke akte uit 2006 weer van kracht wordt. De kosten hiervan zijn voor rekening van de VvE (dus alle leden samen).
De penthouse-eigenaar mag zijn dakterras uitbreiden, mits hij dat doet binnen de contouren van zijn daaronder gelegen appartement. Voor aanpassing van de splitsingstekening is geen aparte toestemming meer nodig – dat is impliciet inbegrepen in de oorspronkelijke toestemming.
Wat betekent dit voor uw VvE?
Deze uitspraak roept belangrijke vragen op die voor vrijwel elke VvE relevant zijn:
Zijn wijzigingen in uw splitsingsakte rechtsgeldig doorgevoerd? Controleer of het bestuur destijds wel de juiste machtiging had voor alle wijzigingen die zijn doorgevoerd.
Worden agendapunten specifiek genoeg geformuleerd? Algemene formuleringen zoals “de nodige wijzigingen” zijn juridisch onvoldoende als basis voor ingrijpende aanpassingen.
Ontvangt u als lid vooraf altijd het complete concept van een gewijzigde splitsingsakte, zodat u kunt controleren wat er verandert?
Zijn er in uw VvE rechten geschrapt zonder dat daar expliciet toestemming voor is gegeven?
Bent u het oneens met een VvE-besluit?
De uitspraak ECLI:NL:RBAMS:2025:6788 laat zien dat besluiten niet onaantastbaar zijn.
Reijck VvE Recht helpt u met deskundig advies over splitsingsakte, besluiten en procedures. Wij beoordelen uw dossier en geven u helder inzicht in uw mogelijkheden.