Tijdelijke wijziging van gebruik binnen de VvE, wat mag de vergadering besluiten?
Een VvE besluit kan veel invloed hebben op jouw woongenot. Denk aan een besluit over horeca in een winkelruimte, een tijdelijke andere bestemming van een appartement of toestemming voor gebruik dat eerder niet voor de hand lag. Als VvE lid vraag je je dan al snel af, mag dit zomaar?
De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 22 mei 2026, ECLI:NL:RBAMS:2026:5421, laat goed zien hoe de rechter kijkt naar een besluit van de vergadering van eigenaars over tijdelijke wijziging van gebruik. In deze zaak ging het om een appartementscomplex met winkelruimte, woningen en parkeerplaatsen. De VvE gaf toestemming voor tijdelijk ander gebruik van een locatie. Een onder VvE en een individuele eigenaar wilden dat besluit laten vernietigen. De kantonrechter wees dat verzoek af.
Lees verder onder de afbeelding.
Waar ging deze VvE zaak over?
In het gebouw bestond een appartementsrecht met de bestemming winkelruimte. De huurder exploiteerde daar vanaf 1 augustus 2025 een horecavoorziening. De vergadering van de VvE besloot later, op 5 maart 2026, met volstrekte meerderheid om toestemming te geven voor een tijdelijke wijziging van het gebruik.
Bewoners binnen de onder VvE vonden dat problematisch. Zij maakten zich zorgen over overlast en over de manier waarop de besluitvorming was verlopen. Volgens hen had de VvE het besluit niet mogen nemen. Daarom vroegen zij de kantonrechter om het besluit te vernietigen.
De rechter keek naar artikel 5:130 BW in combinatie met artikel 2:15 BW. Een VvE besluit kan namelijk vernietigbaar zijn als het in strijd komt met de redelijkheid en billijkheid. Dat klinkt ruim, maar de rechter toetst terughoudend. De vraag luidt niet of de rechter zelf hetzelfde besluit zou nemen. De vraag luidt vooral of de vergadering, na afweging van alle belangen, in redelijkheid tot dit besluit kon komen.
Waarom vernietigde de rechter het VvE besluit niet?
De rechter vond de gang van zaken niet netjes. De bewoners hadden via openbare publicaties vernomen dat een exploitatievergunning was aangevraagd. Ook startte de exploitatie eerder dan het formele VvE besluit over de tijdelijke gebruikswijziging.
Toch leidde dit niet tot vernietiging van het besluit. De kantonrechter vond belangrijk dat de onder VvE niet betwistte dat het om een tijdelijke wijziging ging. Daardoor kon de vergadering met volstrekte meerderheid toestemming geven.
Daarnaast speelde de gestelde overlast een grote rol. De onder VvE stelde dat bewoners overlast ondervonden van het restaurant. De VvE betwistte dit. Daarna kwam er onvoldoende concrete onderbouwing van de overlast. Tijdens de zitting bleek bovendien dat vooral sprake was van zorg voor toekomstige overlast. Eén aanwezige bewoner gaf zelfs aan eigenlijk geen overlast te ervaren, maar wel wantrouwen te hebben door de gang van zaken.
Voor de rechter was dat onvoldoende. Zorgen over mogelijke toekomstige overlast wegen mee, maar ze vormen niet automatisch een reden om een VvE besluit te vernietigen.
Wat betekent dit voor VvE leden?
Deze uitspraak is belangrijk voor VvE leden die willen optreden tegen een besluit van de vergadering. Een gevoel van onrecht, wantrouwen of ongemak is begrijpelijk, maar juridisch vaak niet genoeg.
Wil je een VvE besluit aanvechten, dan heb je een duidelijk dossier nodig. Noteer wat er gebeurt, wanneer het gebeurt en wie het merkt. Verzamel meldingen, foto’s, geluidsmetingen, verklaringen van bewoners en correspondentie met het bestuur. Hoe concreter jouw bezwaar, hoe sterker jouw positie.
Ook moet je goed kijken naar de juiste juridische basis. Staat het verbod op bepaald gebruik in de splitsingsakte, het modelreglement, de ondersplitsingsakte, erfpachtvoorwaarden of een huishoudelijk reglement? Niet elke bepaling heeft in elke procedure hetzelfde gewicht. In deze zaak beriep de onder VvE zich op een bepaling uit de ondersplitsingsakte over horeca. De rechter vond die bepaling in deze procedure niet beslissend, omdat deze niet in de hoofdsplitsingsakte stond.
Tijdelijke wijziging van gebruik is niet hetzelfde als vrij spel
Sommige VvE leden lezen deze uitspraak misschien als een vrijbrief voor een meerderheid binnen de VvE. Dat is niet juist. Een vergadering moet belangen zorgvuldig afwegen. De VvE moet ook rekening houden met bewoners die overlast vrezen of al problemen ervaren.
Een tijdelijk besluit kan nog steeds onredelijk zijn. Dat kan bijvoorbeeld spelen als de VvE bekende overlast negeert, informatie achterhoudt, bewoners niet serieus neemt of besluitvorming forceert zonder voldoende toelichting. De rechter kijkt dan naar alle omstandigheden.
Voor VvE leden ligt daar een belangrijk aandachtspunt. Kom niet alleen met de stelling dat het besluit onprettig voelt. Leg uit waarom het besluit juridisch niet klopt. Maak duidelijk welk belang schade lijdt. Toon aan dat de vergadering geen eerlijke belangenafweging maakte.
Hoe kun je als VvE lid reageren op een gebruikswijziging?
Een VvE lid kan veel doen voordat een conflict escaleert.
– Vraag de splitsingsakte en het reglement op.
Controleer welke bestemming bij het appartementsrecht hoort. Kijk ook of het reglement regels bevat over afwijkend gebruik, tijdelijke toestemming of hinder.
– Vraag het bestuur om uitleg.
Laat het bestuur schriftelijk uitleggen waarom de wijziging nodig is, hoe lang deze duurt en welke voorwaarden gelden.
– Breng jouw bezwaren concreet in.
Noem niet alleen dat je overlast verwacht. Beschrijf welke overlast je vreest, waarom die reëel is en welke maatregelen nodig zijn.
– Let op de termijnen.
Een verzoek tot vernietiging van een VvE besluit kent korte termijnen. Wacht dus niet te lang met juridisch advies.
– Bouw een dossier op.
Bewaar notulen, agenda’s, stemverhoudingen, e mails, klachten en bewijs van overlast. Zonder dossier wordt een procedure vaak lastig.
Reijck VvE Recht helpt VvE leden bij besluiten over gebruik, bestemming en overlast
Heb je als VvE lid te maken met een besluit over horeca, verhuur, gebruikswijziging, overlast of een afwijking van de splitsingsakte? Dan wil je snel weten waar je staat.
Reijck VvE Recht helpt VvE leden met een praktische en juridische beoordeling van hun positie. Wij lezen de splitsingsakte, beoordelen het besluit, kijken naar de notulen en leggen in duidelijke taal uit welke stappen mogelijk zijn.
Soms volstaat een stevige brief aan het bestuur. In andere gevallen moet je snel naar de kantonrechter. Het verschil hangt af van de inhoud van het besluit, de termijn, de stemverhouding en het bewijs dat beschikbaar is.
Twijfel je over een VvE besluit?
Neem contact op met Reijck VvE Recht. Dan bespreken we wat er is besloten, welke regels gelden en of het zinvol is om het besluit aan te vechten.
Ben je VvE lid en maak je je zorgen over een gebruikswijziging, horeca, overlast of een besluit dat volgens jou niet klopt? Neem vandaag contact op met Reijck VvE Recht. Wij beoordelen jouw situatie en geven duidelijk advies over jouw kansen en vervolgstappen.
Veelgestelde vragen over tijdelijke gebruikswijziging binnen de VvE
Mag een VvE tijdelijk ander gebruik toestaan?
Ja, dat kan in bepaalde gevallen. De splitsingsakte en het toepasselijke reglement bepalen welke ruimte de VvE heeft. De vergadering moet de belangen van alle betrokkenen zorgvuldig afwegen.
Kan ik een VvE besluit laten vernietigen?
Ja, maar je hebt een juridische grond nodig. Een besluit kan vernietigbaar zijn als het in strijd komt met de redelijkheid en billijkheid, de wet of de regels binnen de VvE.
Is verwachte overlast genoeg om een besluit tegen te houden?
Niet altijd. De rechter wil meestal concrete feiten zien. Alleen zorgen over toekomstige overlast vormen vaak onvoldoende basis.
Waarom is de splitsingsakte zo belangrijk?
De splitsingsakte bepaalt de juridische basis binnen de VvE. Daarin staan onder meer bestemmingen, stemrechten en gebruiksregels. Bij discussie over gebruik kijkt de rechter vaak eerst naar die akte.
