Vergaderingsproblemen binnen de VvE:
quorum, ongeldige besluiten en wat u als VvE lid kunt doen
Binnen vrijwel iedere Vereniging van Eigenaars ontstaan vroeg of laat vergaderingsproblemen. Besluiten worden genomen terwijl te weinig leden aanwezig zijn, stemverhoudingen kloppen niet of besluiten blijken achteraf in strijd met de splitsingsakte. Voor veel VvE leden voelt dat onrechtvaardig en onbegrijpelijk. Toch komen deze situaties vaker voor dan gedacht.
Op deze pagina leest u wat vergaderingsproblemen zijn, wanneer sprake is van een ongeldig of vernietigbaar besluit en welke rechten u als VvE lid heeft. Ook bespreken wij een recente uitspraak waarin een besluit sneuvelde omdat het quorum en de vereiste stemverhouding ontbraken.
Lees verder onder de afbeelding.
Wat zijn vergaderingsproblemen binnen een VvE
Vergaderingsproblemen ontstaan wanneer de besluitvorming binnen de VvE niet volgens de wettelijke regels of de splitsingsakte verloopt. Dat gebeurt bijvoorbeeld bij een lage opkomst, een dominante eigenaar of een bestuur dat te snel besluiten doorvoert.
eelvoorkomende problemen zijn
– onvoldoende quorum
– besluiten die in strijd zijn met de splitsingsakte
– verkeerde stemverhoudingen
– besluiten zonder juiste agendering
– een tweede vergadering die niet rechtsgeldig is
Voor VvE leden is het vaak lastig om te beoordelen of een besluit geldig is. Toch kan een fout grote gevolgen hebben, zoals hoge kosten, aanpassingen aan het gebouw of langdurige conflicten.
Wat betekent quorum bij een VvE vergadering
Het quorum is het minimumaantal stemmen dat aanwezig of vertegenwoordigd moet zijn om rechtsgeldige besluiten te kunnen nemen. Dit quorum staat meestal in de splitsingsakte of het modelreglement.
Is het quorum niet gehaald, dan kan de vergadering in principe geen besluiten nemen. Soms mag een tweede vergadering worden uitgeschreven waarin lagere eisen gelden. Dat kan echter alleen als dit correct is geregeld en aangekondigd.
Veel vergaderingsproblemen ontstaan doordat
– het quorum verkeerd wordt berekend
– stemmen onjuist worden geteld
– eigenaren niet correct zijn opgeroepen
Een besluit dat zonder quorum wordt genomen, is nietig.
Ongeldige en vernietigbare besluiten uitgelegd
Niet ieder fout besluit is automatisch ongeldig. Het verschil tussen nietig en vernietigbaar is belangrijk.
Nietige besluiten
Een besluit is nietig als het in strijd is met de wet of de splitsingsakte. Denk aan een besluit dat feitelijk neerkomt op een wijziging van de splitsingsakte zonder de vereiste unanimiteit of gekwalificeerde meerderheid.
Een nietig besluit heeft juridisch gezien nooit bestaan. U hoeft het niet eerst te laten vernietigen, maar het is wel verstandig om hierover duidelijkheid te krijgen.
Vernietigbare besluiten
Een besluit is vernietigbaar als het tot stand is gekomen in strijd met procedurele regels, zoals het ontbreken van quorum, een foutieve oproeping of een onjuiste agenda.
Voor vernietiging moet u binnen één maand na kennisname naar de kantonrechter stappen. Wacht u te lang, dan blijft het besluit alsnog in stand.
Voorbeeld uit de rechtspraak
Besluit ongeldig door ontbreken juiste stemverhouding.
In een uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 12 juni 2023
(ECLI_NL_RBNHO_2023_6528) speelde een klassiek vergaderingsprobleem binnen een VvE.
. In deze zaak stemde een VvE lid met een meerderheid van stemmen tegen een verzoek van een ander lid. Op het eerste gezicht leek het besluit geldig.
De kantonrechter oordeelde echter anders. Het besluit had namelijk tot gevolg dat de inhoud van de splitsingsakte werd gewijzigd. Voor zo’n wijziging was op grond van artikel 5:139 BW een zwaardere stemvereiste nodig. Die was niet gehaald.
De les uit deze uitspraak is duidelijk. Niet alleen het aantal stemmen telt, maar ook de aard van het besluit. Als een besluit in de kern neerkomt op een wijziging van de splitsingsakte, gelden strengere regels. Worden die genegeerd, dan is het besluit ongeldig.
Waarom vergaderingsproblemen vaak blijven doorsudderen
Veel VvE leden voelen dat een besluit niet klopt, maar ondernemen geen actie. Dat heeft verschillende redenen
– men wil de sfeer niet verstoren
– de regels zijn onduidelijk
– men denkt dat het bestuur altijd gelijk heeft
Toch kan stilzitten grote gevolgen hebben. Een fout besluit kan leiden tot hoge kosten, waardevermindering van het appartement of langdurige conflicten binnen de VvE.
Juist daarom is het belangrijk om vroegtijdig juridisch advies in te winnen.
Wat kunt u als VvE lid doen bij vergaderingsproblemen
Als u twijfelt aan de geldigheid van een besluit, zijn dit logische stappen:
– controleer de splitsingsakte en het reglement
– bekijk of het quorum en de stemverhouding kloppen
– vraag schriftelijk uitleg aan het bestuur
– laat juridisch beoordelen of het besluit nietig of vernietigbaar is
Een korte beoordeling kan vaak al duidelijk maken of actie zinvol is. In veel gevallen kan een procedure zelfs worden voorkomen door tijdig in gesprek te gaan.
Contact
Twijfelt u of een besluit binnen uw VvE rechtsgeldig is genomen. Of heeft u het gevoel dat uw stem structureel wordt genegeerd. Wacht dan niet tot de gevolgen groter worden.
Neem contact op met Reijck VvE Recht voor een duidelijke en praktische beoordeling van uw situatie. Wij helpen u snel te bepalen waar u staat en welke stappen mogelijk zijn.
