Warmtepomp in de Vereniging van Eigenaars: wanneer is een VvE-besluit nietig?
teeds meer appartementseigenaren willen duurzaam verwarmen met een warmtepomp. In VvE-complexen gaat het dan al snel over warmtepomp installatie, warmtepomp kosten, warmtepomp onderhoud en natuurlijk: wie mag waar een buitenunit plaatsen?
Maar juist binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) loop je snel tegen VvE wet- en regelgeving aan. Een uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 15 oktober 2025 (ECLI:NL:RBMNE:2025:5320) laat dat heel scherp zien. Een besluit over de plaatsing van buitenunits van warmtepompen op gemeenschappelijke grond bleek nietig.
In deze blog leggen we in begrijpelijke taal uit:
– wat er in deze zaak speelde,
– waarom het besluit van de VvE is “afgeschoten”,
– en wat dit betekent voor VvE verduurzaming en bijvoorbeeld een hybride warmtepomp VvE of elektrische warmtepomp binnen uw complex.
Lees verder onder de afbeelding.
De zaak in het kort: een warmtepomp voor VvE appartementen
In de uitspraak ECLI:NL:RBMNE:2025:5320 ging het om een klein appartementencomplex (vijf appartementsrechten) met een VvE waarop het Modelreglement 2006 van toepassing was.
Een aantal bewoners wilde overstappen op een warmtepomp voor appartementen. Ze dachten daarmee energie te besparen en gebruik te maken van warmtepomp subsidie en andere regelingen voor VvE energiebesparing warmtepomp.
Daarvoor moest op de gemeenschappelijke tuin en/of parkeerplaatsen ruimte worden gemaakt voor de buitenunits van die warmtepompen. Tijdens een van de VvE vergaderingen is daarover gestemd. De opstalcommissie had een voorstel uitgewerkt met een plattegrond waarop precies stond waar de buitenunits mochten komen.
Een eigenaar was het daar niet mee eens en vroeg de rechter om naar het besluit te kijken.
Wat besloot de VvE precies?
De VvE nam tijdens de vergadering onder meer het besluit dat:
– bepaalde plekken op het gemeenschappelijke terrein mochten worden gebruikt voor buitenunits van warmtepompen;
– die plekken in feite werden “toegewezen” aan specifieke appartementseigenaars;
– er een gebruiksovereenkomst zou komen tussen VvE en eigenaar over die stukjes grond.
Op papier leek het misschien een praktische stap binnen het VvE beheer: we regelen waar de buitenunits komen, we zetten het op papier en klaar. Maar juridisch lag dit anders.
Beheer of wijziging van eigendom?
De rechter moest beoordelen of dit besluit past binnen normaal VvE beheer (dagelijks en financieel beheer, VvE onderhoud, afspraken over gebruik) of dat er sprake was van een beschikkingsdaad: een ingreep in de goederenrechtelijke positie van alle eigenaars.
Waarom dit geen gewoon VvE-besluit was
De VvE wilde de stukken gemeenschappelijke grond:
– voor onbepaalde tijd laten gebruiken;
– het gebruiksrecht laten “meelopen” met het appartement (dus ook de volgende eigenaar zou dit stukje grond kunnen gebruiken);
– feitelijk exclusief laten gebruiken door één appartementseigenaar.
Daarmee ging het niet meer om een simpele gebruiksafspraak zoals: “je mag je fiets hier stallen” of “deze plek is tijdelijk voor de warmtepomp installatie”. Het ging om een soort extra recht dat blijvend vastzit aan één appartement.
De rechter vond dat hiermee de verdeling van het gebruik van de gemeenschappelijke delen en dus de positie van alle eigenaars werd aangetast. Dat mag niet zomaar via een gewone meerderheid op een VvE-vergadering, ook niet als de VvE beheerder of het bestuur denkt dat het in het belang van de VvE verduurzaming is.
Nietig besluit vanwege strijd met splitsingsakte en VvE-regels
De rechtbank keek vanzelfsprekend naar de splitsingsakte en het toepasselijke Modelreglement. Daarin staat dat alle eigenaars recht hebben op medegebruik van de gemeenschappelijke delen.
Het besluit om stukjes tuin en parkeerplaats exclusief toe te wijzen aan bepaalde eigenaars voor hun warmtepomp buitenunit, was daarmee in strijd. Het beperkte het genot van andere eigenaars, zonder dat de splitsingsakte was aangepast.
Omdat het besluit in strijd was met de “statuten” van de VvE (waaronder de splitsingsakte valt), oordeelde de rechter dat het besluit nietig is. Juridisch gezien heeft het besluit dan nooit bestaan, hoe zorgvuldig de VvE beheerder of het bestuur het ook had voorbereid.
Praktische tips voor bestuur, VvE beheerder en leden
Bent u bestuurder, VvE beheerder of gewoon een actief lid dat meedenkt over VvE energiebesparing warmtepomp? Let dan op het volgende.
Check eerst splitsingsakte en reglement
Bekijk bij plannen voor een warmtepomp binnen de VvE altijd:
– welke delen in de akte als gemeenschappelijk zijn aangemerkt;
– of er al exclusieve gebruiksrechten zijn toegewezen;
– welke besluitvormingsregels gelden voor wijzigingen.
Maak onderscheid tussen gebruik en toedeling
Stel uzelf tijdens de vergadering de vraag:
– regelen we alleen het gebruik (bijvoorbeeld tijdelijk plaatsen van een buitenunit),
– of geven we een eigenaar feitelijk erfachtig extra recht op een stuk gemeenschappelijke grond?
In dat laatste geval zit u al snel in het domein waar een wijziging van de akte nodig is en waar fouten leiden tot nietige besluiten.
Heeft u nog vragen?
Stelt u uw vragen gerust aan Reijck VvE Recht. Wij adviseren u ook over de regels ten aanzien van de VvE en de warmtepomp.
