Wat is een MJOP binnen een VvE, en waarom heb jij er als VvE lid iets aan?
Stel je voor dat jouw appartementencomplex een huis is dat jullie samen delen. Dan wil je niet pas gaan sparen als het dak lekt, of als de lift stilvalt. Een MJOP helpt jullie om dat wel slim te doen.
MJOP betekent meerjarenonderhoudsplan. Het is een plan waarin de VvE vooruitkijkt naar het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, zoals het dak, de gevel, kozijnen, installaties, galerijen, trappenhuis, liften en vaak ook het schilderwerk. Het MJOP beschrijft wat er de komende jaren moet gebeuren, wanneer dat waarschijnlijk nodig is, en wat het ongeveer gaat kosten.
Het resultaat is rust. Minder verrassingen, minder discussie, en meestal ook een eerlijkere verdeling van kosten over de jaren.
Lees verder onder de afbeelding.
MJOP, reservefonds en de wet, hoe hangen die samen?
Een VvE moet geld reserveren voor onderhoud dat niet hoort bij de gewone jaarlijkse kosten. Dat geld staat in het reservefonds. Het idee daarachter is simpel. Groot onderhoud komt altijd, alleen de timing verschilt. Daarom is het de bedoeling dat een VvE structureel spaart.
Sinds de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars geldt bovendien een minimale jaarlijkse reservering. Een VvE kan daarbij kiezen voor reserveren op basis van een MJOP, of reserveren op basis van een bijdrage die is gebaseerd op 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw.
Voor jou als VvE lid is dat belangrijk, omdat het direct invloed heeft op jouw maandelijkse bijdrage, op extra bijdragen, en op de waarde en verkoopbaarheid van je appartement.
Wat staat er in een goed MJOP?
Een MJOP is geen document dat alleen “ergens in de map” hoort te liggen. Een bruikbaar MJOP is concreet, begrijpelijk en actueel.
Onderhoudsactiviteiten per onderdeel
Een goed MJOP splitst het gebouw op in onderdelen. Bijvoorbeeld dakbedekking, gevel, balkonconstructies, cv installatie, ventilatie, brandveiligheid, elektra in algemene ruimtes.
Per onderdeel staat er wat er moet gebeuren, zoals inspecteren, repareren, schilderen, vervangen.
Planning in jaren
Het MJOP laat zien in welk jaar het onderhoud verwacht wordt. Dat is geen garantie, maar een realistische planning op basis van levensduur, gebruik en conditie.
Kostenraming en reserveringsadvies
Het plan bevat een kosteninschatting per activiteit en vaak ook een voorstel hoeveel jullie jaarlijks zouden moeten reserveren. Zo wordt het reservefonds niet “op gevoel” gevuld, maar op basis van een onderbouwde verwachting.
Uitgangspunten die je kunt controleren
Let op de aannames in het MJOP. Bijvoorbeeld indexatie, btw, gekozen kwaliteitsniveau, bereikbaarheid, en of er al bekende gebreken zijn meegenomen. Juist hier ontstaat vaak discussie in de vergadering, en hier valt ook veel winst te halen.
Wie maakt een MJOP, en hoe vaak moet je het updaten?
In de praktijk wordt een MJOP meestal opgesteld door een bouwkundig inspecteur, onderhoudsdeskundige of een gespecialiseerd bureau. Soms doet een VvE beheerder dit samen met een expert, maar een echt betrouwbaar MJOP vraagt om bouwkundige kennis en een inspectie op locatie.
Updaten is minstens zo belangrijk als opstellen.
Een praktische vuistregel is om het MJOP jaarlijks kort te actualiseren, en elke drie tot vijf jaar grondiger te herijken met een nieuwe inspectie. Zeker na grote werkzaamheden, of als prijzen en planning sterk wijzigen, wil je het plan bijstellen.
Vereniging Eigen Huis biedt een service aan om een MJOP op te laten stellen.
Hoe herken je een MJOP dat in de praktijk problemen geeft?
Als VvE lid hoef je geen bouwkundige te zijn om rode vlaggen te zien. Let bijvoorbeeld hierop.
1. Het MJOP is ouder dan vijf jaar en nooit bijgewerkt.
2. Grote kostenposten staan “opeens” binnen één of twee jaar, terwijl er jarenlang weinig is gereserveerd.
3. Het plan is te vaag, met teksten als “divers onderhoud” zonder duidelijke scope.
4. Het reservefonds is structureel laag, waardoor elke ingreep leidt tot een extra bijdrage.
5. Er is geen link tussen MJOP, begroting en de werkelijke reservering.
Als je één of meer van deze signalen ziet, is de kans groot dat er vroeg of laat gedoe ontstaat. Bijvoorbeeld over extra bijdragen, over uitstel van onderhoud, of over besluiten in de vergadering.
Waarom is een MJOP ook een juridisch document in de praktijk?
Op papier is een MJOP “een onderhoudsplan”. In het echte VvE leven is het vaak een sleutelstuk in besluitvorming en discussies.
Een MJOP speelt mee bij vragen zoals:
– Is een extra bijdrage redelijk of juist aanvechtbaar?
– Is het besluit goed voorbereid, of is er te weinig informatie gedeeld?
– Is er sprake van onbehoorlijk bestuur, bijvoorbeeld als onderhoud structureel wordt uitgesteld terwijl dat wel nodig is?
– Wat mag je verwachten van de VvE bij verkoop, bijvoorbeeld richting kopers die vragen naar onderhoud en reservering?
Kort gezegd. Een MJOP is vaak het document dat het verhaal vertelt. Over onderhoud, over geld, en over de zorgplicht die jullie samen hebben voor het gebouw.
Wat kun jij als VvE lid vandaag doen?
Je hoeft niet te wachten tot er een conflict is. Dit zijn laagdrempelige stappen.
– Vraag het actuele MJOP op bij het bestuur of de beheerder.
– Check of het reservefonds en de jaarlijkse reservering logisch aansluiten op het MJOP.
– Kijk of grote posten, zoals dak en gevel, realistisch zijn ingepland.
– Stel vragen in de ALV als iets onduidelijk is. “Waarom kiezen we voor uitstel”, of “welke risico’s nemen we hiermee”.
Contact
Heb jij bragen over je MJOP? Neem dan contact op met Reijck VvE Recht. Wij denken graag met je mee. Denk aan een snelle document check, ondersteuning bij vragen richting bestuur of beheerder, of advies als je vermoedt dat besluiten niet zorgvuldig tot stand komen.
