Wat is een modelreglement bij een VvE, en wat betekent het voor jou als appartementseigenaar
Als VvE lid kom je vroeg of laat een regel tegen waarvan je denkt, waar staat dit eigenlijk, en geldt dit echt voor mij. Mag ik mijn woning verhuren via Airbnb. Moet ik betalen voor onderhoud aan een balkon dat ik zelf gebruik. Mag de VvE huisdieren verbieden. En wie beslist daarover.
In veel gevallen begint het antwoord bij het modelreglement. Een modelreglement is geen vrijblijvende handleiding, maar vaak het juridisch hart van het splitsingsreglement, en daarmee onderdeel van de splitsingsakte. Als het modelreglement goed is aangewezen en ingeschreven, werkt het ook tegen nieuwe eigenaars en gebruikers.
Op deze pagina leggen wij uit wat een modelreglement is, hoe je weet welke versie geldt, hoe rechters het uitleggen, en wat je kunt doen als je VvE besluiten neemt die botsen met het reglement.
Lees verder onder de afbeelding.
Modelreglement in gewone taal
Een modelreglement is een standaard splitsingsreglement dat door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie is opgesteld en in verschillende versies is gepubliceerd, zoals 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017.
Notarissen gebruiken dat model vaak bij het splitsen van een gebouw in appartementsrechten. In plaats van alle regels letterlijk in de splitsingsakte uit te schrijven, mag de akte verwijzen naar een nauwkeurig aangeduid modelreglement dat is ingeschreven in de openbare registers.
Kort gezegd: de splitsingsakte bepaalt dat er een reglement is, en welk reglement dat is, en dat reglement bepaalt de spelregels binnen de VvE.
Waarom is een modelreglement zo belangrijk voor een VvE lid
Omdat het modelreglement, als het onderdeel is van het splitsingsreglement, goederenrechtelijke werking kan hebben. Dat betekent dat het niet alleen “intern beleid” is, maar regels die bij het appartementsrecht horen en waar je als eigenaar aan vastzit, ook als je later hebt gekocht.
En omdat het modelreglement vaak precies regelt:
1. Welke kosten gemeenschappelijk zijn, en hoe de bijdrage wordt berekend.
2. Wat je wel en niet mag met jouw privé gedeelte, bijvoorbeeld gebruik, verbouwen, vloeren, geluid, verhuur.
3. Wie welk onderhoud moet verrichten, en hoe besluitvorming in de vergadering werkt.
4. Wanneer een besluit nietig is, omdat het strijdig is met het reglement of omdat de juiste meerderheid ontbreekt.
Modelreglement, splitsingsreglement, huishoudelijk reglement, dit is het verschil
Hier gaat het vaak mis, ook in VvE vergaderingen.
Het splitsingsreglement is onderdeel van de splitsingsakte
De splitsingsakte moet een reglement bevatten. Dat reglement heet in het appartementsrecht meestal het splitsingsreglement. Dat splitsingsreglement is onderdeel van de akte, en veel bepalingen hebben zakelijke werking.
De akte kan óók andere afspraken bevatten buiten het splitsingsreglement, maar daar zijn rechtsverkrijgers niet altijd automatisch aan gebonden. Het onderscheid is dus niet academisch, het gaat direct over jouw rechtspositie.
Het huishoudelijk reglement is iets anders
Een huishoudelijk reglement, vaak afgekort als HHR, is meestal een verzameling besluiten van de vergadering over praktische zaken van feitelijk gebruik. De wet noemt het HHR niet als onderdeel van de splitsingsstukken. Daarom hoort het HHR in principe niet bij de splitsingsstukken, en werkt het anders dan het splitsingsreglement.
Welke regels moet het reglement bevatten, en wat kan er extra in staan
De wet noemt een aantal onderwerpen die in het reglement moeten terugkomen, zoals gemeenschappelijke schulden en kosten, bijdragen, gebruik en onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten, verzekering, en de oprichting van de VvE met statuten.
Daarnaast mogen er ook extra bepalingen in staan, maar niet alles heeft automatisch dezelfde werking. Extra bepalingen hebben vooral zakelijke werking als ze voldoende verband hebben met het appartementsrecht.
Praktisch betekent dit: wil een VvE een zware beperking opleggen, bijvoorbeeld een toelatingsregeling of een regel die iemand het gebruik feitelijk kan afnemen, dan moet dat in het splitsingsreglement zelf staan en niet “even” in het HHR worden gezet.
Hoe bepaalt de rechter wat het modelreglement betekent
In de rechtspraak zie je een duidelijke lijn: de uitleg is in principe strikt objectief. De rechter kijkt naar de bedoeling die uit de ingeschreven splitsingsstukken blijkt, dus wat een derde uit de akte, de tekening en het reglement kan afleiden.
Dat is ook logisch, want deze regels moeten betrouwbaar zijn voor iedereen die later een appartement koopt.
Een paar gevolgen daarvan:
1. Externe stukken tellen vaak niet mee, als ze niet in de splitsingsakte zijn verwerkt of als er niet naar is verwezen.
2. Publiekrechtelijke regels, zoals een bestemmingsplan, zijn niet automatisch beslissend voor de uitleg van het modelreglement, als de splitsingsakte daar niet naar verwijst. Dat werd bijvoorbeeld benadrukt in het arrest van het gerechtshof Den Haag 16 juni 2020 (ECLI:NL:GHDHA:2020:1022).
3. Als de stukken voor meerdere uitleg vatbaar zijn, moet de rechter bepalen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.
Veelvoorkomende conflictsituaties waarbij het modelreglement centraal staat
Verhuur, short stay en kamerverhuur
Veel modelreglementen bevatten een bestemming, meestal “particulier woongebruik”, en regels over gebruik door derden. In de rechtspraak zie je veel zaken over kamerverhuur, verhuur per kamer, en korte verhuur zoals short stay en Airbnb.
Als VvE lid is het verstandig om niet te redeneren vanuit wat “in de buurt” gebeurt, maar vanuit wat jouw eigen akte en modelreglement zeggen.
Gebruik van gemeenschappelijke delen, dakterras en exclusief gebruik
Een klassiek pijnpunt is: mag de VvE een deel van het gemeenschappelijke dak exclusief in gebruik geven. In het arrest van het gerechtshof ’s Hertogenbosch van 23 juli 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:2376) werd overwogen dat een besluit tot het verlenen van een exclusief gebruiksrecht met betrekking tot een gedeelte van het gemeenschappelijk dak nietig is.
Dit raakt direct aan het modelreglement, omdat daar meestal regels staan over gemeenschappelijke gedeelten, toestemming voor gebruik, en besluitvorming.
VvE besluiten die botsen met het reglement, nietigheid en vernietiging
Binnen de VvE is een harde regel: een besluit dat strijdig is met de akte of het reglement van splitsing is in principe nietig.
En soms is het probleem niet eens de inhoud, maar de stemming. De Hoge Raad oordeelde in HR 10 juli 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1275) dat het ontbreken van een vereiste meerderheid van stemmen leidt tot een nietig besluit.
Dit onderwerp blijft actueel. Ook recent is er jurisprudentie over nietige besluiten wegens strijd met het reglement, zoals het arrest van het gerechtshof Den Haag van 3 september 2024, (ECLI:NL:GHDHA:2024:2392).
Hoe weet je welk modelreglement voor jouw VvE geldt
Dit kun je meestal in drie stappen controleren:
1. Pak de splitsingsakte erbij en zoek de passage waar het reglement wordt genoemd. De akte moet het modelreglement nauwkeurig aanduiden.
2.Controleer of er later een wijziging van de splitsingsakte is geweest. Soms is er een aangepast reglement, of zijn artikelen gewijzigd via een notariële wijziging.
Als je twijfelt, is dit precies het soort vraag dat je snel juridisch kunt laten uitzoeken voordat een conflict escaleert.
Contact
Ben jij VvE lid en twijfel je over verhuur, geluid, verbouwen, kosten, of een besluit van de vergadering. Of loop je vast omdat het bestuur zegt dat “het huishoudelijk reglement het nu eenmaal zo bepaalt”.
Neem dan contact op met Reijck VvE Recht. Dan kunnen we beoordelen welke regels echt gelden, of het besluit juridisch houdbaar is, en welke route het beste past bij jouw situatie, in overleg, via de vergadering, of via de kantonrechter.
