Wat is een privé gedeelte binnen een VvE?
Koop je een appartement, dan voelt het logisch om te denken dat alles binnen jouw woning automatisch van jou alleen is. In het appartementsrecht werkt dat net iets anders. Binnen een VvE draait het niet alleen om wat er fysiek in jouw appartement ligt of zit. Het draait vooral om wat in de splitsingsstukken staat. Daarom is de vraag “wat is een privé gedeelte binnen een VvE?” juridisch veel belangrijker dan veel mensen denken.
Een privé gedeelte is in de kern het gedeelte van het gebouw of de grond dat volgens de splitsing exclusief hoort bij één appartementsrecht. De wet koppelt dat aan het recht op uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Denk aan een woning, een berging, een parkeerplaats of in sommige gevallen een stuk tuin of dakterras.
Toch is daarmee nog niet alles gezegd. Want in de praktijk blijkt al snel dat een privé gedeelte niet in elke VvE hetzelfde is. Bij de ene VvE horen bijvoorbeeld de kozijnen, leidingen of rookgasafvoer bij het privé gedeelte. Bij een andere VvE vallen die juist onder de gemeenschappelijke gedeelten. Precies daar ontstaan veel discussies, zeker bij onderhoud, lekkage, verbouwingen en gebruik van een woning.
Lees verder onder de afbeelding.
De akte van splitsing is het echte vertrekpunt
Wil je weten of iets privé is of gemeenschappelijk, dan begin je niet bij wat logisch voelt. Je begint bij de akte van splitsing, de splitsingstekening en het reglement. De wet schrijft voor dat de akte een nauwkeurige omschrijving moet bevatten van de gedeelten die als afzonderlijk geheel worden gebruikt. Ook moet duidelijk zijn bij welk appartementsrecht dat gebruik hoort. Verder hoort bij de akte een tekening waarop de begrenzing van die gedeelten staat aangegeven. Het reglement maakt daar juridisch onderdeel van uit.
Dat is meteen de reden waarom algemene uitspraken vaak misgaan. Een VvE lid zegt dan bijvoorbeeld: “Het zit in mijn woning, dus het is privé.” Juridisch hoeft dat niet te kloppen. Een dragende muur, een vloerconstructie, een gezamenlijke standleiding of een schacht kan zich midden in een appartement bevinden, terwijl dat deel toch gemeenschappelijk is. Andersom kan een onderdeel dat zich buiten de woning bevindt juist aan één privé gedeelte zijn gekoppeld.
De splitsingstekening helpt, maar zegt niet altijd alles
Veel appartementseigenaren pakken als eerste de splitsingstekening erbij. Dat is verstandig, maar ook hier geldt nuance. De tekening laat vooral de begrenzing van ruimtes zien. Je ziet dus meestal waar de privé ruimte ophoudt en waar de gemeenschappelijke ruimte begint. Zo’n tekening is in beginsel geen technische bouwtekening. Daarom kun je er vaak niet zonder meer uit afleiden of een muur, vloer, dak, leiding of installatie privé is.
Juist daar zit een belangrijk praktisch punt voor VvE leden. Staat iets wel binnen de contouren van jouw appartement, dan betekent dat nog niet automatisch dat het ook juridisch jouw privé onderdeel is. Anders gezegd, de grens van de ruimte is niet altijd hetzelfde als de grens van onderhoudsverantwoordelijkheid of eigenaarsrisico.
Het reglement en het modelreglement maken vaak het verschil
Naast de akte speelt het reglement een grote rol. De wet verplicht een regeling over gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten. Daarnaast mag het reglement ook regels bevatten over gebruik, beheer en onderhoud van privégedeelten. In veel VvE’s is bovendien een modelreglement van toepassing, bijvoorbeeld uit 1992, 2006 of 2017, met aanvullende bepalingen in de akte zelf. Daardoor kan de uitkomst per VvE verschillen.
Jouw modelreglement downloaden? Kijk hier
Dat verschil zie je vooral bij onderdelen waar in de praktijk veel gedoe over ontstaat. Denk aan kozijnen, ramen, balkonconstructies, rookgasafvoeren, vloerafwerking, leidingen, installaties en afvoerkanalen. Het modelreglement kan daar een specifieke kostenverdeling of onderhoudsregeling voor geven. Soms staat daaruit niet alleen wie betaalt, maar ook wie mag beslissen over vervanging of aanpassing. Een VvE lid doet er daarom verstandig aan om niet alleen naar de wet te kijken, maar altijd ook naar het exacte reglement dat in zijn of haar VvE geldt.
Waarom een privé gedeelte per akte en reglement kan verschillen
Dit is misschien wel de belangrijkste boodschap van deze pagina. Een privé gedeelte binnen een VvE is geen vast begrip dat in elk gebouw hetzelfde uitpakt. De wet geeft het kader. De akte van splitsing, de tekening en het reglement vullen dat kader concreet in. Daardoor kan een uitbouw, tuin, berging, leidingsysteem of rookgasafvoer in gebouw A juridisch iets anders zijn dan in gebouw B.
Sterker nog, als een gedeelte op grond van de akte niet voldoende bepaalbaar als privé is aan te wijzen, dan geldt als uitgangspunt dat het gemeenschappelijk is. Dat maakt de kwaliteit van de akte en de formulering van het reglement zo belangrijk. Wie een conflict heeft over onderhoud of gebruik, wint dus weinig met alleen redeneren vanuit gewoonte of praktijk. De geregistreerde stukken zijn leidend.
Wat zegt de rechtspraak over privégedeelten?
De rechtspraak sluit daar duidelijk op aan. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat voor de vaststelling van het recht op uitsluitend gebruik beslissend is wat in de splitsingsstukken is vastgelegd. Rechters moeten die stukken objectief uitleggen. Dat betekent dat niet telt wat één eigenaar later bedoelde of dacht, maar wat derden uit de openbare registers kunnen afleiden.
Ook belangrijk is dat er niet automatisch voorrang bestaat tussen de tekst van de akte en de splitsingstekening wanneer die verschillend lijken te wijzen. De rechter moet dan bekijken welke uitleg, objectief gezien, het meest aannemelijk is. Daarbij spelen de formulering, de mate van detail en de aannemelijke rechtsgevolgen een rol. De feitelijke situatie ter plaatse soms mee kan wegen, maar alleen als de splitsingsstukken zelf naar feitelijke kenmerken verwijzen.
Voor VvE leden is dat een heel bruikbaar aanknopingspunt. Heb je discussie over een tuin, dakdeel, leiding, balkon, vloer of installatiedeel, dan moet de analyse dus beginnen met de ingeschreven stukken. Pas daarna kijk je naar de feitelijke situatie, en alleen voor zover de stukken daarvoor ruimte laten.
Veelvoorkomende misverstanden binnen een VvE
Een eerste misverstand is dat alles binnen de voordeur automatisch privé is. Dat klopt niet.
Een tweede misverstand is dat de splitsingstekening altijd alles oplost. Ook dat klopt niet, omdat die meestal alleen de ruimtelijke begrenzing laat zien.
Verder denken veel mensen dat het huishoudelijk reglement zelfstandig mag bepalen wat privé is. Ook dat gaat te ver. Regels die echt raken aan het gebruiksrecht van privégedeelten moeten in beginsel kenbaar zijn uit de openbare registers en dus in het splitsingsreglement zelf staan. Alleen praktische regels van orde over feitelijk gebruik kunnen, als het splitsingsreglement dat toestaat, in een huishoudelijk reglement worden uitgewerkt.
Wat kun je als VvE lid het beste doen bij twijfel?
Vraag eerst de akte van splitsing, de splitsingstekening en het toepasselijke modelreglement op. Controleer daarna of in de akte aanvullingen of afwijkingen zijn opgenomen. Juist die afwijkingen maken vaak het verschil.
Lees vervolgens niet alleen de omschrijving van jouw appartementsrecht, maar ook de bepalingen over gebruik, beheer, onderhoud en kostenverdeling. Kijk daarna pas naar de feitelijke situatie in het gebouw.
Ontstaat er discussie met het bestuur of met andere eigenaars, laat de stukken dan juridisch toetsen voordat je kosten maakt of werkzaamheden uitvoert. Dat voorkomt dat je ten onrechte zelf betaalt, of juist ten onrechte de VvE aanspreekt.
Conclusie
Een privé gedeelte binnen een VvE is het deel van het gebouw of de grond dat exclusief hoort bij één appartementsrecht. Toch ligt het antwoord bijna nooit alleen in het spraakgebruik of in de fysieke grenzen van jouw woning. De echte sleutel zit in de akte van splitsing, de tekening en het reglement. Daarom kan de uitkomst per VvE verschillen. Precies om die reden kijkt ook de rechtspraak steeds weer eerst naar de geregistreerde splitsingsstukken.
Twijfel jij als VvE lid of een onderdeel privé is of juist gemeenschappelijk? Laat de splitsingsakte en het reglement dan eerst goed beoordelen en je adviseren. Reijck VvE Recht helpt VvE leden bij vragen over privégedeelten, onderhoud, gebruik, verbouwingen en geschillen binnen de VvE.
