Wat is een reservefonds?
Koopt u een appartement, dan koopt u niet alleen uw eigen woning. U krijgt ook een aandeel in het gebouw, dus ook in het dak, de gevel, de lift, de galerijen en andere gemeenschappelijke delen. Juist daarom heeft een VvE een reservefonds nodig. Dat fonds is het financiële vangnet voor groot onderhoud en vervanging. Denk aan schilderwerk, dakherstel, gevelonderhoud of een lift die op termijn moet worden vernieuwd. De wet verplicht de VvE om zo’n reservefonds in stand te houden voor andere kosten dan de gewone jaarlijkse uitgaven. Voor woongebouwen en gemengde gebouwen geldt bovendien een minimale jaarlijkse reservering. Die loopt via een MJOP of via 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw.
Veel VvE-leden zien het reservefonds pas echt als onderwerp zodra er een groot onderhoudsbesluit op tafel ligt. Dan wordt ineens duidelijk waarom dit fonds zo belangrijk is. Zonder buffer leidt noodzakelijk onderhoud vaak tot haast, spanning en extra bijdragen. Met een goed gevuld fonds houdt de VvE grip op onderhoud, kosten en besluitvorming. Dat is prettig voor de vereniging, maar ook voor de waarde en verkoopbaarheid van uw appartement.
Lees verder onder de afbeelding.
Waarom is een reservefonds zo belangrijk?
Een reservefonds voorkomt dat een VvE telkens achter de feiten aanloopt. Groot onderhoud komt namelijk niet onverwacht. Daken slijten. Houtwerk veroudert. Installaties gaan stuk. Een gezonde VvE kijkt vooruit en spaart op tijd. Daarmee voorkomt zij dat eigenaren ineens worden geconfronteerd met een hoge eenmalige bijdrage. Bovendien laat een goed reservefonds zien dat de VvE serieus omgaat met het gebouw en met de belangen van de leden.
Voor kopers speelt dit ook een grote rol. De koper kan vragen naar de status van de VvE, het onderhoudsplan, de periodieke bijdrage en de omvang van het reservefonds. Een slapende VvE of een te laag fonds kan zich vertalen in een lagere koopsom, omdat de koper rekening moet houden met extra kosten. Dat maakt het reservefonds niet alleen juridisch relevant, maar ook praktisch en financieel belangrijk.
Waarvoor mag de VvE het reservefonds gebruiken?
Het reservefonds is bedoeld voor andere dan gewone jaarlijkse kosten. Kort gezegd gaat het om grotere onderhouds, herstel en vervangingskosten aan de gemeenschappelijke delen. U kunt dan denken aan het dak, de gevel, kozijnen, trappenhuisverlichting, galerijen, fundering, liften of een collectieve installatie. Gewone jaarlijkse kosten, zoals dagelijks beheer of terugkerende kleine uitgaven, horen daar in beginsel niet in thuis.
Belangrijker nog, de VvE mag dit geld niet gebruiken alsof het een vrije pot is. Een belang van de kosten mag niet te ver af staan van de kern taak van de VvE, namelijk het beheer van de gemeenschap en de gemeenschappelijke belangen van appartementseigenaars. Die lijn is ook voor het reservefonds relevant. Geld uit het fonds hoort dus bij onderhoud en gemeenschappelijke VvE-belangen, niet bij uitgaven die daar los van staan.
Hoe bepaalt een VvE de hoogte van het reservefonds?
De wet geeft de VvE twee routes. De beste route is een actueel MJOP, een meerjarenonderhoudsplan. Dat plan moet door de vergadering van eigenaars zijn vastgesteld, mag maximaal vijf jaar oud zijn en moet een periode van minstens tien jaar bestrijken. In dat plan staan de onderhouds en herstelwerkzaamheden, de geplande vernieuwingen, de verwachte kosten en de verdeling van die kosten over de jaren. Op basis daarvan stelt de VvE vast hoeveel zij jaarlijks reserveert.
Heeft de VvE geen geldig MJOP, dan geldt de wettelijke ondergrens van 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar. Die herbouwwaarde staat meestal op het polisblad van de opstalverzekering. Deze minimumnorm bestaat sinds 2018. VvE’s moesten daar uiterlijk per 1 januari 2021 aan voldoen. Daarmee wilde de wetgever voorkomen dat verenigingen structureel te weinig sparen en onderhoud blijven uitstellen.
Daarnaast geldt dat de bijdragen voor het reservefonds in beginsel op een afzonderlijke betaal of spaarrekening op naam van de VvE moeten staan. Alleen onder voorwaarden mag de VvE daarvan afwijken, bijvoorbeeld met een besluit van ten minste vier vijfde van de stemmen, dus 80 procent, of met een bankgarantie. Ook dat onderstreept dat het reservefonds een apart en serieus onderdeel van het VvE-vermogen vormt.
Wat als de VvE te weinig reserveert?
Dan ontstaat er niet alleen een praktisch probleem, maar mogelijk ook een juridisch probleem. Een appartementseigenaar de VvE kan aanspreken als de vereniging niet voldoet aan de wettelijke minimumnorm. Een besluit over reservering dat in strijd is met artikel 5:126 BW kan zelfs nietig zijn op grond van artikel 2:14 BW in samenhang met artikel 5:124 BW. Anders gezegd, de VvE kan niet simpelweg besluiten om structureel te weinig te sparen als de wet iets anders voorschrijft.
Dat is juist voor een VvE-lid belangrijk om te weten. U hoeft een onjuist besluit dus niet zomaar te accepteren.
Waar let u als VvE-lid concreet op?
Stel bij voorkeur deze vragen voordat u instemt met begroting, onderhoud of een aankoop van een appartement.
• Heeft de VvE een actueel MJOP
• Hoe hoog is het bedrag in het reservefonds op dit moment
• Staat het geld op een aparte rekening op naam van de VvE
• Hoe hoog is de maandelijkse bijdrage voor het reservefonds
• Welke onderhoudswerkzaamheden staan de komende jaren gepland
• Heeft de VvE achterstallig onderhoud
• Zijn er grote kosten te verwachten waarvoor het huidige fonds eigenlijk te laag is
Wie deze vragen op tijd stelt, voorkomt vaak veel gedoe achteraf. Dat klinkt simpel, maar in de praktijk maakt het een groot verschil. Een reservefonds zegt namelijk veel over hoe serieus de VvE haar rol neemt.
Veelgestelde vragen over het reservefonds bij een VvE
Mag een VvE helemaal geen reservefonds hebben?
Voor een VvE geldt al langer de verplichting om een reservefonds in stand te houden. Voor woongebouwen en gemengde gebouwen geldt bovendien een minimale jaarlijkse reservering via een MJOP of via 0,5 procent van de herbouwwaarde. Een leeg of verwaarloosd fonds levert dus al snel strijd op met de wet.
Is het reservefonds hetzelfde als de maandelijkse VvE-bijdrage?
Nee. De maandelijkse VvE-bijdrage bestaat vaak uit meerdere onderdelen. Het reservefonds is daar meestal één deel van. Andere delen zien bijvoorbeeld op dagelijks onderhoud, verzekeringen, beheer of energie van gemeenschappelijke ruimtes.
Kan de VvE het reservefonds gebruiken voor elk plan dat de leden handig vinden?
Nee. De VvE moet binnen haar taak blijven, dus bij beheer van de gemeenschap en de gemeenschappelijke belangen van appartementseigenaars. De rechtspraak in de zaak Gedempte Gracht laat zien dat een besluit buiten die grenzen nietig kan zijn.
Is een laag reservefonds een probleem bij verkoop of aankoop?
Ja, dat kan zeker. Een koper hoort te onderzoeken hoe de VvE ervoor staat. Een laag fonds kan wijzen op toekomstige extra kosten en dat drukt vaak op de aantrekkelijkheid van het appartement.
Conclusie
Een reservefonds is geen formaliteit. Het is de financiële basis onder goed VvE-beheer. Wie op tijd reserveert, voorkomt achterstallig onderhoud, onverwachte lasten en onnodige conflicten. Voor een VvE-lid is dit dus niet alleen een technisch onderwerp uit de wet. Het raakt direct aan wooncomfort, waarde van het appartement en grip op de toekomst van het gebouw.
Contact
Bent u VvE-lid en twijfelt u of uw VvE wel genoeg reserveert? Of wilt u weten of een besluit over het reservefonds juridisch klopt? Reijck VvE Recht kan beoordelen waar u staat, welke stappen verstandig zijn en of u een besluit kunt aanvechten. Zo krijgt u snel duidelijkheid, voordat een financieel probleem een echt VvE-geschil wordt.
