Wat is een splitsingsakte, en waarom is die zo belangrijk voor jouw VvE
Als je in een appartement woont, is de kans groot dat je ooit discussie krijgt over één simpele vraag: hoort dit bij privé, of is het gemeenschappelijk? Denk aan een balkon, een kozijn, een dak, een leidingschacht, een tuin, of een parkeerplek.
Het antwoord staat meestal niet in een mailwisseling, niet in wat “altijd zo is geweest”, en ook niet in wat de buren vinden. Het antwoord begint bijna altijd bij de splitsingsakte. Dat document is het juridische fundament van het hele appartementengebouw en daarmee van jouw positie als VvE lid.
Op deze pagina leggen wij uit wat een splitsingsakte is, wat erin staat, hoe rechters de splitsingsakte uitleggen, en wanneer wijziging nodig is.
Lees verder onder de afbeelding.
In het kort: de splitsingsakte in 5 zinnen
1. De splitsingsakte is een notariële akte die een gebouw of een stuk grond opdeelt in appartementsrechten.
2. In de splitsingsakte staat welke delen privé zijn en welke delen gemeenschappelijk zijn, vaak met een bijbehorende splitsingstekening.
3. De splitsingsakte bevat ook een reglement, meestal door verwijzing naar een modelreglement.
4. Bij een conflict kijkt de rechter in principe naar wat objectief uit de ingeschreven splitsingsstukken blijkt.
5. Wil je iets veranderen dat de goederenrechtelijke situatie raakt, dan kom je vaak uit bij een wijziging van de splitsingsakte, met strikte spelregels.
Waar vind je de splitsingsakte, en welke stukken horen erbij
In de praktijk krijg je de splitsingsakte vaak bij aankoop, via de notaris, de makelaar, of in je VvE administratie. Juridisch gezien is vooral belangrijk dat de splitsingsakte is ingeschreven in de openbare registers. Juist die inschrijving zorgt ervoor dat de regels ook gelden voor opvolgende eigenaren en gebruikers. Het openbare register is bijvoorbeeld het Kadaster.
Bij “splitsingsstukken” gaat het meestal om twee onderdelen:
De notariële akte en de splitsingstekening
De Hoge Raad benoemt expliciet dat voor het exclusieve gebruiksrecht bepalend is wat in de splitsingsstukken staat, dus de notariële akte en de tekening die daarbij hoort (zie ECLI:NL:HR:2013:1078)
Die tekening is bedoeld om grenzen van privé gedeelten aan te geven. Het is geen bouwkundige detailkaart. Het helpt bijvoorbeeld om te zien of een bergruimte, balkon of parkeerplaats wel of niet binnen het privé gedeelte valt.
Het splitsingsreglement
De splitsingsakte moet ook een reglement bevatten. Dat kan letterlijk zijn opgenomen, of door een duidelijke verwijzing naar een ingeschreven modelreglement.
In dat reglement staan de spelregels voor gebruik, beheer, onderhoud, kosten, en vaak ook wat wel en niet mag met verhuur of gebruik van privé gedeelten.
Veel VvE’s gebruiken ook nog een huishoudelijk reglement.
Wat staat er in een splitsingsakte
Een splitsingsakte is geen “leuk om te hebben”, het is een checklist van rechten en plichten. In de wet staat dat de akte onder meer moet bevatten:
1. De ligging van het gebouw of de grond.
2. Een nauwkeurige omschrijving van de gedeelten die als afzonderlijk geheel gebruikt worden, plus bij welk appartementsrecht dat hoort, vaak via de tekening.
3. De kadastrale aanduiding van de appartementsrechten en de vermelding van de appartementseigenaar
4. Een reglement, inclusief eventuele verwijzing naar een modelreglement.
Wat je daar in het dagelijks VvE leven vooral van merkt, zijn deze onderwerpen.
Privé gedeelten en gemeenschappelijke gedeelten
Veel discussies gaan mis omdat mensen denken dat “alles achter de voordeur privé is”. Soms klopt dat, soms niet. De splitsingsakte kan bijvoorbeeld bepalen dat kozijnen, balkonconstructies, leidingen, of delen van het dak gemeenschappelijk zijn, ook al zitten ze direct aan jouw appartement vast.
En andersom kan de splitsingsakte juist privé aanwijzen wat mensen meestal gemeenschappelijk vinden.
Aandelen, bijdragen en stemverhoudingen
In de splitsingsakte staat ook hoe de aandelen in de gemeenschap zijn verdeeld en hoe bijdragen worden berekend. Dat raakt direct je maandelijkse VvE bijdrage en je stemgewicht.
Juist daarom zie je in de rechtspraak dat fouten in de splitsingsakte, of een wijziging daarvan, grote gevolgen kunnen hebben, ook richting derdenbescherming. Bijvoorbeeld in HR 11 december 2015, ECLI:NL:HR:2015:3552.
Hoe wordt een splitsingsakte uitgelegd bij een conflict
De kern is eenvoudig: de rechter probeert te achterhalen wat objectief uit de ingeschreven stukken volgt. Dus niet wat iemand bedoelde, maar wat er staat en wat een derde daar redelijkerwijs uit mag afleiden.
Objectieve uitleg, en waarom “bedoelingen” niet altijd helpen
De Hoge Raad heeft meerdere keren bevestigd dat de uitleg draait om de bedoeling die uit de akte en tekening blijkt, naar objectieve maatstaven. Denk aan HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223.
Praktisch betekent dit: bouwtekeningen, verkoopbrochures, e mails, of uitspraken als “de ontwikkelaar zei dat het zo zat”, zijn meestal niet beslissend als ze niet in de ingeschreven splitsingsstukken terugkomen.
Wat als tekst en tekening elkaar tegenspreken
Soms zegt de tekst in de akte het één en lijkt de tekening iets anders te laten zien. Dan is er niet automatisch één winnaar. De Hoge Raad zegt: de rechter moet bepalen welke uitleg het meest aannemelijk is, en het is niet zo dat de tekening altijd voorrang heeft. Dat staat duidelijk in HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078.
In sommige zaken is juist de tekening doorslaggevend, zoals een arrest van het Gerechtshof Arnhem Leeuwarden van 10 maart 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:3335).
Wanneer mag je kijken naar de situatie ter plaatse
Normaal gesproken gaat het om de stukken. Toch kan de feitelijke situatie soms meewegen, als de splitsingsstukken verwijzen naar feitelijke kenmerken en er meerdere uitlegmogelijkheden zijn. Dat volgt uit HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337.
Denk aan een omschrijving als “de gemeenschappelijke tuin”, terwijl er ter plaatse meerdere tuindelen zijn.
Wanneer moet je de splitsingsakte wijzigen
Niet elke verbouwing of aanpassing vraagt om wijziging. Maar zodra je iets verandert dat de goederenrechtelijke situatie raakt, kom je in een ander speelveld terecht.
Tijdelijke veranderingen of beheerskwesties vereisen niet per se een wijziging, maar dat dit anders is bij veranderingen die gevolgen hebben voor de goederenrechtelijke situatie.
en concreet voorbeeld uit de rechtspraak: het verlenen van een exclusief, overdraagbaar gebruiksrecht op een gemeenschappelijk dak voor een dakterras kan wijziging van de splitsingsakte vereisen. Gebeurt dat niet, dan kan het besluit nietig zijn, zie Hof Den Bosch 23 juli 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:2376.
Hoe werkt wijzigen, in de basis
De wet kent twee routes die je als VvE lid vaak terugziet:
1. Wijziging met medewerking van alle appartementseigenaars.
2. Wijziging met medewerking van het bestuur, na een besluit in de vergadering met een meerderheid van ten minste vier vijfde van alle stemmen die aan de eigenaars toekomen, plus aanvullende procedure eisen, en daarna nog steeds via notariële akte en inschrijving.
Let op, bij bepaalde wijzigingen is ook toestemming nodig van beperkt gerechtigden, beslagleggers, en soms de grondeigenaar bij erfpacht of opstal.
Als iemand blokkeert, machtiging kantonrechter
Weigert iemand zonder redelijke grond mee te werken, dan kan de kantonrechter de ontbrekende toestemming vervangen. In de toelichting worden voorbeelden genoemd, zoals HR 30 oktober 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2759 en HR 26 mei 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5964, waar ook een belangenafweging een rol kan spelen.
Praktische checklist voor VvE leden
1. Zoek de splitsingsakte en de splitsingstekening erbij, en controleer of je de juiste, ingeschreven versie hebt.
2. Lees het splitsingsreglement, inclusief het modelreglement waarnaar wordt verwezen.
3. Formuleer je vraag in één zin, gaat het over gebruik, onderhoud, kosten, of grenzen tussen privé en gemeenschappelijk.
4. Kijk of tekst en tekening hetzelfde beeld geven, en noteer waar het schuurt.
5. Bij twijfel, ga niet varen op “zo doen we het altijd”, maar toets het juridisch, want de rechter kijkt objectief naar de stukken.
Contact
Ben jij VvE lid en loop je vast in een discussie over privé en gemeenschappelijk, verbouwen, dakterras, geluid, isolatie, verhuur, of kostenverdeling? Dan kan één goede analyse van de splitsingsakte het verschil maken tussen eindeloos gedoe en een heldere oplossing.
Neem contact op met Reijck VvE Recht en stuur, als je die hebt, meteen de splitsingsakte, de splitsingstekening en het (model)reglement mee. Dan kunnen we snel beoordelen wat jouw positie is, welke route het meest kansrijk is, en of er stappen richting bestuur, vergadering, notaris of kantonrechter nodig zijn.
