Zolderkamers, bergingen en VvE-besluiten – Waarom deze  uitspraak elk VvE-lid wakker moet schudden

Zolderruimte verkopen? Let op de juridische haken en ogen!

Voor veel leden van VvE’s lijkt het een geweldige kans: de bergingen of zolderkamers omzetten naar woonruimte of verkopen aan appartementseigenaren. Toch schuilt er een groot juridisch struikelblok, zo blijkt uit een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 2 april 2024.

Wat speelde er?

In een Amsterdams appartementencomplex wilde de VvE een wijziging doorvoeren waarbij bergingen op de zolder en gemeenschappelijke vlieringen verkocht zouden worden aan individuele eigenaars. Hiervoor werden besluiten genomen met een meerderheid van ruim 80% van de stemmen in de vergadering van eigenaars.


Een aantal eigenaren was het daar niet mee eens. Zij stapten naar de rechter en stelden dat zij schade zouden lijden: door meer bewoning op de bovenste verdiepingen, toename van geluidsoverlast en zelfs een onzeker effect op de waarde van hun appartement.

Belangrijke les uit het arrest

Wat deze zaak zo uniek maakt en direct raakt aan de praktijk van veel VvE’s: de rechter stelde vast dat het wijzigen van de splitsingsakte (waardoor zolders of bergingen geen ‘berging’ maar ‘ruimte’ worden en dus mogelijk als woonruimte gebruikt kunnen worden) niet zomaar met een gekwalificeerde meerderheid kan. Het lijkt misschien democratisch – 80% vóór is toch overtuigend? – maar juridisch gezien is dit bij wijzigingen die de eigendomsverhoudingen aanpassen niet voldoende. Volgens de Hoge Raad mag dat alleen met medewerking van alle appartementseigenaars. Ook als het maar één eigenaar is die niet akkoord gaat, kan die de wijziging dus blokkeren.


Daarnaast is het goed te weten dat alles wat de positie van een eigenaar raakt, zoals toedelen van gemeenschappelijke delen aan een individu of het wijzigen van de bestemming van een berging naar woonruimte, een daad van beschíkkingsmacht is. Daarvoor is méér nodig dan alleen een VvE-besluit.

Wat betekent dit voor jou als VvE-lid?

Zorgvuldige besluitvorming: Als jouw VvE plannen heeft om de bestemming van zolderkamers of bergingen te wijzigen of te verkopen, weet dan dat volledige instemming van alle eigenaars essentieel is.
Juridische valkuilen: Zelfs met 80% of meer stemmen is het niet altijd rechtsgeldig als privégedeelten of gemeenschappelijke delen van bestemming wisselen.
Mogelijke schadevergoeding: Worden kosten of nadelen afgewenteld op individuele eigenaren die geen baat hebben bij de wijziging? Dat kan worden aangemerkt als schade en aanleiding zijn voor vernietiging van het besluit.

Conclusie

Deze uitspraak onderstreept hoe belangrijk het is dat elke VvE op de hoogte is van de juridische spelregels rondom splitsingsakte-wijzigingen. Wil je problemen, procedures of schadeclaims voorkomen? Zorg dan dat jij vanaf de eerste stap juridisch goed begeleid wordt.