Voormalig voorzitter VvE aansprakelijk
Stel je voor: er ontstaat een flinke lekkage in jouw appartementencomplex. Er is schade, er moet snel een aannemer komen en de opstalverzekering van de VvE wordt ingeschakeld. Je gaat er als VvE-lid automatisch van uit dat het bestuur alles netjes regelt en dat de verzekeringsuitkering veilig bij de VvE terechtkomt.
In een uitspraak van de Rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2025:21386) ging dat mis. De voormalig voorzitter van een VvE werd persoonlijk aansprakelijk gehouden voor € 44.750,00 aan verzekeringsgeld. In deze blog leg ik in eenvoudige taal uit wat er gebeurde, waarom de rechter zo streng was en wat jij hier als VvE-lid van kunt leren.
Lees veder onder de afbeelding.
Wat speelde er in deze VvE-zaak?
In de zaak waar het om gaat, was er een lekkage in een gemeenschappelijke standleiding. De schade viel in principe onder de opstalverzekering van de VvE. De voorzitter nam het voortouw: hij schakelde een aannemer in en liet de opstalverzekeraar de schade beoordelen. Tot zover klinkt dat logisch.
Maar daarna ging het mis. De uitkering van de opstalverzekering werd niet op de rekening van de VvE gestort, maar in een bouwdepot op naam van de voorzitter zelf. Vanuit dat depot werden facturen betaald, maar achteraf bleek niet meer goed te achterhalen welke werkzaamheden precies waren uitgevoerd, welke facturen bij welke schade hoorden en in hoeverre dit allemaal in overeenstemming was met de besluiten binnen de VvE.
De andere appartementseigenaren begonnen vragen te stellen. Waar is het verzekeringsgeld precies gebleven? Welke overeenkomsten zijn er gesloten met de aannemer? Welke kosten zijn er gemaakt ten laste van de gezamenlijke VvE en welke horen misschien bij het privé-gedeelte van de voorzitter? Omdat daar geen helder antwoord op kwam, stapte de VvE naar de rechter.
Waarom oordeelde de rechter zo streng over het VvE-bestuur?
De rechtbank keek naar de regels over bestuurdersaansprakelijkheid binnen een VvE. Een bestuurder moet zijn taak behoorlijk uitvoeren en zich gedragen als een “zorgvuldig bestuurder”. In de uitspraak van de Rechtbank Den Haag werd geoordeeld dat de voormalig voorzitter hier ernstig tekort was geschoten.
Een belangrijk punt was dat de verzekeringsuitkering niet op de VvE-rekening was gestort, maar op een bouwdepot op naam van één persoon. Daarmee ontnam de voorzitter de VvE als rechtspersoon het directe zicht en de controle op het geld. De VvE kon niet eenvoudig zien welke betalingen waren gedaan en of dat overeenkwam met de schadebegroting van de opstalverzekeraar.
Daarnaast was er geen duidelijk besluit van de ledenvergadering over de omvang van de werkzaamheden en de daarmee gemoeide kosten. Een deel van de eerste reparaties kon misschien nog worden gezien als noodmaatregel, maar de verdere aanpak en het besteden van tienduizenden euro’s aan VvE-geld hadden volgens de rechter wél aan de vergadering moeten worden voorgelegd. Dat was niet gebeurd.
Toen de VvE vervolgens een overzicht vroeg van alle betalingen, kon de voormalig voorzitter geen volledige en sluitende verantwoording afleggen. Er ontbraken facturen, de koppeling met de schade-expertises was onduidelijk en het was niet meer goed na te gaan welke kosten zakelijk en welke privé waren. De rechtbank concludeerde daarom dat het handelen van de voorzitter een ernstig verwijt opleverde en dat hij persoonlijk aansprakelijk was voor de schade van de VvE: het volledige bedrag van € 44.750,00.
Wat kun je hier als VvE-lid of bestuurder van leren?
Deze uitspraak laat scherp zien hoe kwetsbaar een VvE kan zijn als het bestuur niet transparant handelt. Tegelijk geeft het ook houvast: je ziet precies wat er van een VvE-bestuur mag worden verwacht.
Voor bestuurders is de belangrijkste les dat geld van de VvE altijd op naam van de VvE moet blijven staan. Verzekeringsuitkeringen horen op de VvE-rekening of in een bouwdepot op naam van de VvE, niet op een privé-rekening of depot van een individuele eigenaar. Zodra dat wel gebeurt, ontstaat er direct een risico dat de bestuurder later moet uitleggen waar elke euro gebleven is en dat kan tot persoonlijke aansprakelijkheid leiden.
Een tweede les is dat grote uitgaven altijd via de ledenvergadering moeten lopen. Denk aan forse herstelwerkzaamheden na een lekkage, een groot onderhoudsproject of het inschakelen van een aannemer voor structurele werkzaamheden. Laat de vergadering daarover beslissen, leg het vast in de notulen en zorg dat duidelijk is welke bedragen worden uitgegeven en hoe die worden gedekt, bijvoorbeeld via de opstalverzekering.
Tot slot blijkt uit de uitspraak hoe belangrijk een goede administratie is. Offertes, facturen, e-mails met de verzekeraar, rapporten van schade-experts: alles moet bewaard en terug te vinden zijn. Kan een bestuurder achteraf niet laten zien wat er met het geld van de VvE is gebeurd, dan loopt hij het risico dat de rechter zegt: “U had het overzicht moeten hebben, nu draait u op voor de schade.”
Wat kun jij doen als je twijfelt aan het VvE-bestuur?
Misschien herken je signalen in jouw eigen complex. Er is bijvoorbeeld sprake geweest van een lekkage, er zijn flinke bedragen uitgegeven aan aannemers, maar je hebt nooit duidelijke besluiten gezien of inzicht gekregen in de verzekeringsuitkering. Of je krijgt geen concrete antwoorden op vragen over facturen en betalingen.
In zo’n situatie kun je als VvE-lid meer dan je denkt. Begin met het stellen van gerichte, schriftelijke vragen aan het bestuur. Vraag welke besluiten over de werkzaamheden zijn genomen, hoe hoog de kosten zijn, welke offertes er zijn opgevraagd en waar de verzekeringsuitkering precies is gestort. Verwijs daarbij gerust naar het belang van transparantie voor alle VvE-leden.
Krijg je geen duidelijk antwoord, dan kun je vragen om het onderwerp op de agenda van de volgende algemene ledenvergadering te plaatsen. Tijdens die vergadering kun je als VvE-lid aandringen op inzicht in de financiën, het delen van stukken en het eventueel inschakelen van een onafhankelijke VvE-specialist. Vaak werkt het al verhelderend als een specialist meekijkt: wat mag het bestuur doen, wat niet, en welke rechten heb jij als lid?
Blijft het bestuur weigeren om openheid van zaken te geven, of is er een concreet vermoeden dat VvE-geld onjuist is besteed, dan kan het verstandig zijn om samen met andere leden juridisch advies in te winnen. Soms is een stevige brief al genoeg om beweging te krijgen; in andere gevallen is een procedure, zoals in deze zaak, onvermijdelijk.
Voorkomen is beter dan procederen
Procedures kosten tijd, geld en energie. Niemand wordt blij van een langslepende ruzie binnen de VvE. Daarom is het belangrijk dat VvE-besturen vanaf het begin werken met duidelijke besluiten, heldere afspraken met aannemers en verzekeraars en een transparante financiële administratie. Als alles netjes is vastgelegd, kunnen conflicten vaak in een vroeg stadium worden opgelost of zelfs helemaal worden voorkomen.
Wilt u procederen na een uitgebreid advies? Wij hanteren vaste tarieven.
Het is daarbij goed om te weten dat de rechter, als het echt nodig is, kan in grijpen. De zaak waarin de voormalig voorzitter € 44.750,00 moet terugbetalen, laat zien dat een bestuurder niet wegkomt met onduidelijkheid. Wie VvE-geld beheert, moet ook kunnen uitleggen wat ermee is gebeurd.
Maak je je zorgen over jouw VvE?
Ben je lid van een VvE en maak je je zorgen over de manier waarop het bestuur omgaat met verzekeringsuitkeringen, lekkageschade of grote uitgaven? Heb je het gevoel dat je geen volledig beeld krijgt van de financiën of van de afspraken met de aannemer? Wacht dan niet te lang.
Neem contact met ons op
Bij Reijck VvE Recht houden we ons dagelijks bezig met VvE-recht, bestuurdersaansprakelijkheid en conflicten tussen VvE-leden en besturen. Samen bekijken we wat er precies speelt, welke stukken je mag opvragen en welke stappen verstandig zijn om jouw positie als appartementseigenaar te beschermen.
