Wanneer is een VvE-besluit nietig of vernietigbaar?
Nietig is niet gelijk aan vernietigen
Als lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE) is het essentieel om te begrijpen wat juridische begrippen als ‘nietigheid’ en ‘vernietigbaarheid’ van besluiten precies inhouden. Deze termen bepalen of een VvE-besluit rechtens wel of niet standhoudt en kunnen direct gevolgen hebben voor uw aandeel in onderhoudskosten, bijvoorbeeld voor privé-dakterrassen of patio’s.
Lees verder onder de afbeelding.
Wat betekent ‘nietig’ binnen een VvE?
Een nietig besluit is een besluit dat vanaf het begin géén rechtsgevolg heeft. Het is alsof het besluit nooit genomen is: niemand hoeft zich eraan te houden en de schade wordt direct hersteld. Volgens artikel 2:14 BW is een VvE-besluit nietig wanneer het in strijd is met de wet, de statuten, of de splitsingsakte. Denk aan een besluit waarbij kosten verkeerd worden toegerekend of de splitsingsakte wordt genegeerd.
Voorbeeld uit de rechtspraak
In januari 2024 bevestigde de kantonrechter in Haarlem dat een VvE-besluit alléén nietig is als het echt botst met de splitsingsakte zelf. In deze zaak ging het om de kostenverdeling van patio’s, trappen en dakterrassen. De rechter bekeek objectief naar de splitsingsakte en oordeelde: “Delen die enkel door één eigenaar gebruikt worden (zoals privé-dakterrassen en patio’s), zijn privé-gedeelten. De onderhoudskosten zijn dus alleen voor die eigenaar, ook als de VvE die kosten in het verleden wél heeft gedragen.” De reden? De splitsingsakte stelde dat onderhoud van dergelijke privé-gedeelten niet onder de gezamenlijke kosten valt.
Wat is ‘vernietigbaar’ en wanneer speelt dit?
Een vernietigbaar besluit is een besluit dat wel rechtsgevolg heeft totdat het door de rechter wordt vernietigd. Dit gebeurt als het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid (art. 2:8 BW), bijvoorbeeld doordat het onredelijk nadelig uitpakt voor bepaalde leden, er onvoldoende informatie is verstrekt, of belangen niet goed zijn afgewogen.
Praktisch gevolg voor VvE-leden
Uit dezelfde uitspraak blijkt dat vernietigbaarheid streng marginaal wordt getoetst. Het besluit mag nadelig zijn voor een enkele eigenaar, zolang het in lijn is met de splitsingsakte en het algemene belang van de VvE. De rechter zei over een eigenaar die onverwacht met hoge kosten werd geconfronteerd: “Dat het besluit voor sommige leden ongunstig is, maakt het niet automatisch onredelijk. Wel moet de vergadering goed informeren en de belangen afwegen.”
Juridische toetsing: splitsingsakte als leidraad
De splitsingsakte is het uitgangspunt bij beide begrippen. Bij nietigheid kijkt men naar de letter van de akte. Bij vernietigbaarheid naar het proces rondom het besluit en de belangen van alle leden.
Professioneel advies bij twijfel?
Bent u het niet eens met een VvE-besluit, of wilt u weten of een besluit nietig of vernietigbaar is? Reijck VvE Recht staat voor u klaar met specialistische, praktische begeleiding voor VvE-leden.
