Onderhoudskosten bij een hoofd VvE en een ondersplitsing

De zaak in het kort, waar ging het over

Het complex in onderhavige zaak is in 2003 gesplitst in een aantal hoofd appartementsrechten, waaronder winkelruimten, woningen en een hotel. Voor die hoofdsplitsing bestaat een hoofd VvE. Het woondeel is daarna ondergesplitst met een eigen onder VvE voor de woningeigenaren. Op beide splitsingen is het Modelreglement 1992 van toepassing verklaard.

Binnen de ondersplitsing ontstond discussie over onderhoudskosten. Een eigenaar stelde dat de onder VvE kosten droeg voor onderhoud aan zaken die onder beheer van de hoofd VvE vallen. Volgens deze eigenaar betaalden de woningleden daardoor een te hoge bijdrage.

De eigenaar deed een voorstel in de ALV, met als kern:
– De onder VvE zou niet langer onderhoud laten uitvoeren aan gemeenschappelijke delen van de hoofdsplitsing.
– De onder VvE zou vergoeding vragen van kosten uit 2024 en 2025 die volgens haar bij de hoofd VvE hoorden, met verrekening van het eigen aandeel volgens de breukdelen.
– Het bestuur zou bij de hoofd VvE een voorstel moeten indienen om beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen weer via de hoofd VvE te laten lopen, met kostenverdeling volgens de akte.

De ALV wees dit voorstel af. Ook stelde de ALV de jaarrekening 2024 vast, verleende decharge aan het bestuur en nam een wijziging van het huishoudelijk reglement aan. Daarna stapte de eigenaar naar de kantonrechter.

Wat vroeg de eigenaar aan de rechter

De eigenaar vroeg onder meer om:
– Nietigheid of vernietiging van het besluit waarmee haar voorstel was afgewezen.
– Vernietiging van het besluit over de afwijzing van onderdelen van dat voorstel.
– Nietigheid of vernietiging van het besluit tot vaststelling van de jaarrekening 2024 en decharge.
– Nietigheid of vernietiging van het besluit tot wijziging van het huishoudelijk reglement.

Wanneer is een VvE besluit nietig of vernietigbaar

De belangrijkste juridische kapstok, wanneer is een VvE besluit nietig of vernietigbaar

Een besluit kan nietig zijn, bijvoorbeeld als het in strijd is met de wet of met de splitsingsakte op een manier die niet mag.

Een besluit kan ook vernietigbaar zijn, bijvoorbeeld als het in strijd is met regels over de totstandkoming, of met redelijkheid en billijkheid.

In deze zaak benadrukt de kantonrechter dat hij in deze procedure beide kanten kan beoordelen, dus zowel het beroep op nietigheid als het verzoek tot vernietiging. Daarbij wordt verwezen naar artikel 5:130 BW, in samenhang met artikel 2:14 en 2:15 BW en de lijn van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2020:1275).

Praktische tip: wie een besluit wil vernietigen, moet doorgaans snel zijn. In de wet staat een korte termijn. In het commentaar op artikel 5:130 BW wordt uitgelegd dat het verzoek tot vernietiging binnen een maand moet worden gedaan nadat je van het besluit kennis nam of kon nemen.

Waarom de rechter de eigenaar geen gelijk gaf

Je moet laten zien dat de kosten echt verkeerd zijn verdeeld

De kern van het oordeel is simpel en tegelijk heel belangrijk:
de eigenaar onderbouwde niet concreet dat de onder VvE kosten droeg die zij niet hoefde te dragen. Ook werd niet onderbouwd dat de onder VvE meer betaalde dan haar aandeel volgens de breukdelen rechtvaardigde.

In de akte van de hoofdsplitsing stond een basisregel over bijdrageplicht volgens breukdelen, met een mogelijkheid om daarvan af te wijken. Dit kon alleen met instemming van alle onder eigenaars.

De rechter oordeelde vervolgens: er is geen overzicht van de begroting van de hoofd VvE ingebracht waaruit volgt wat de hoofd VvE had moeten dragen en wat de onder VvE had moeten bijdragen. Tegelijk is ook niet aangetoond dat de onder VvE daadwerkelijk “te veel” betaalde.

Sommige posten waren juist logisch, omdat ze vooral de woningen bedienen

De eigenaar wees onder andere op onderhoud aan intercom en noodverlichting. De VvE stelde onweersproken dat dit installaties zijn die alleen ten dienste staan van de woningen, dus van één privé gedeelte in de zin van de hoofdsplitsing. De rechter ging daarin mee.

Ook zaken zoals een hellingbaan naar een parkeergarage die alleen door de woningen wordt gebruikt, en binnentrappen die alleen door de woningen worden gebruikt, hielpen de eigenaar niet. Zonder verdere uitleg kon dit niet bewijzen dat de onder VvE structureel te veel betaalde.

De gevels, ja gemeenschappelijk, maar bewijs ontbreekt en de praktijk telt mee

Over de buitengevels was de rechter duidelijk: gevels zijn evident gemeenschappelijk.

Ook hier kreeg de eigenaar hier geen gelijk. Hij liet niet cijfermatig zien dat de huidige praktijk leidde tot een afwijkende draagplicht die nadelig is voor de woningeigenaren. De rechter oordeelde eigenlijk: laat me zien wat er in totaal aan gevelonderhoud is uitgegeven, en wie wat heeft betaald. Dat bleef uit.

Langdurige praktijk en goedgekeurde begrotingen wegen zwaar

De eigenaar stelde dat er is nooit een unaniem besluit is geweest om van de breukdelen af te wijken, en er zijn geen notulen. De rechter vond dat onvoldoende, omdat al jarenlang op deze manier werd gewerkt, met begrotingen die door de ALV zijn goedgekeurd en decharge die op die basis is verleend. Daarom mocht ervan worden uitgegaan dat binnen de hoofd VvE, zo nodig, een besluit tot afwijkende draagplicht is genomen.

Mandaat van het bestuur, ook dat hield geen stand

De eigenaar vond dat het bestuur van de onder VvE geen mandaat had om zo’n beslissing te nemen. De rechter wijst op het idee van bekrachtiging: als een handeling onbevoegd is verricht, kan de ALV dit later bekrachtigen. De rechter vond dat dit hier ook gebeurd was, mede gezien de recente besluiten.

De conclusie, geen nietigheid, geen vernietiging, en proceskosten

Omdat de onderbouwing ontbrak en de systematiek juist redelijk en praktisch werd gevonden, zag de kantonrechter geen grond voor nietigheid of vernietiging. Dit ook niet op basis van redelijkheid en billijkheid.

De verzoeken werden afgewezen en de eigenaar moest de proceskosten van de VvE betalen.

Wat betekent dit voor jou als VvE lid, zo pak je het slim aan

Als jij denkt dat jouw VvE bijdrage niet klopt, dan is dit de belangrijkste les uit deze uitspraak: gevoel is niet genoeg, je hebt cijfers en stukken nodig.

Hier is een praktische aanpak die vaak het verschil maakt.
1. Vraag eerst de juiste stukken op, denk aan begrotingen, jaarrekeningen, onderhoudscontracten, offertes en een overzicht van welke kosten bij welke “laag” horen, dus hoofd VvE en onder VvE.
2. Leg de kosten naast de splitsingsakte en het modelreglement dat bij jouw complex hoort, want daar staat wie waarvoor betaalt. In deze zaak speelde het Modelreglement 1992 een rol.
3. Maak het concreet, schrijf per kostenpost op: wat is het, wie gebruikt het, is het gemeenschappelijk of vooral voor één privé gedeelte, en wat is het bedrag.
4. Reken een scenario door, wat verandert er echt als jouw voorstel wordt aangenomen. De rechter vroeg hier letterlijk om en het antwoord bleef uit.
5. Breng het rustig in de ALV, het liefst met een helder stuk van één of twee pagina’s.
6. Denk je aan een procedure, check meteen de termijn van artikel 5:130 BW. Wachten kan je zaak kosten.

Veelgestelde vragen van VvE leden over onderhoudskosten en besluiten

Mijn VvE betaalt onderhoud aan iets dat ik nooit gebruik, mag dat

Soms wel. Het gaat niet alleen om “ik gebruik het”, maar om wat volgens de splitsingsstukken gemeenschappelijk is, en of een installatie ten dienste staat van één privé gedeelte. In de uitspraak werden bijvoorbeeld installaties die alleen de woningen bedienen gezien als kosten die logisch bij de woonlaag liggen.

Moet de hoofd VvE altijd al het onderhoud regelen

Niet altijd op de manier die jij verwacht. De rechter accepteerde dat onderhoud dat onder de verantwoordelijkheid van de hoofd VvE valt, in de praktijk via uitvoering door onder VvE’s kan lopen, zolang niet wordt uitgelegd waarom dat tot problemen leidt.

Kan een VvE jarenlang “verkeerd” verdelen, en is het dan ineens goed

Langdurige praktijk kan zwaar meewegen, zeker als begrotingen steeds zijn goedgekeurd en decharge is verleend. Dat was in deze zaak een belangrijke reden om aan te nemen dat er een besluit over de verdeling was, ook zonder oude notulen.

Wat is decharge en waarom is dat belangrijk

Decharge is een soort kwijting van het bestuur voor het gevoerde beleid. Het zegt niet dat alles perfect is, maar het maakt het wel lastiger om achteraf te stellen dat het bestuur onrechtmatig handelde, zeker als je je bezwaar niet concreet maakt.

Contact

wijfel jij of jouw VvE te veel betaalt voor onderhoud, of schuift de hoofd VvE kosten door naar de “verkeerde” laag, en kom je er in de ALV niet uit.

Neem dan contact op met Reijck VvE Recht voor een duidelijk advies. Wij vertalen de splitsingsakte en de cijfers naar een helder advies, en als het nodig is helpen we je met een sterk ALV voorstel of met het aanvechten van een besluit.