Rookgasafvoer in de VvE, gemeenschappelijk of privé
Als VvE lid wilt u een simpel antwoord op een complexe vraag, rookgasafvoer VvE, gemeenschappelijk of privé. Wie betaalt de VvE rookgasafvoer kosten, en wie draagt de verantwoordelijkheid als er iets misgaat met de rookgasafvoer in het appartement.
Op 25 november 2025 heeft het Gerechtshof Amsterdam in de zaak met kenmerk ECLI:NL:GHAMS:2025:3169 hierover een arrest gewezeb. Op deze pagina leggen wij uit wat deze uitspraak betekent voor uw VvE, hoe de rechter naar de splitsingsakte kijkt en wat u als VvE lid nu het beste kunt doen.
Lees verder onder de afbeelding.
De kern van de uitspraak
In deze zaak ging het om een appartementencomplex waar elke woning een eigen cv ketel had met een eigen rookgasafvoer. De rookgasafvoeren liepen door een gezamenlijke schacht naar de schoorstenen op het dak. Op de splitsingsakte was het modelreglement 2006 van toepassing. In artikel 17 van MR 2006 staat dat rook en ventilatiekanalen tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken behoren.
De VvE had in de ledenvergadering besloten dat de rookgasafvoeren voortaan niet meer onder het gemeenschappelijke onderhoud zouden vallen. De gedachte was dat de rookgasafvoer bij de cv ketel hoorde en dus privé zou zijn. De kosten van controle en vervanging moesten naar de eigenaars zelf. Een eigenaar trok dit in twijfel en liet het aankomen op een procedure. De rechter gaf hem gelijk. In hoger beroep in 2025 bleef dat oordeel in stand. Het VvE besluit werd nietig verklaard, omdat het in strijd was met de splitsingsakte en de tekst van het modelreglement.
Uitleg splitsingsakte rookgasafvoer
Objectieve uitleg van de splitsingsakte
De rechter past bij de uitleg van een splitsingskate een objectieve uitleg vtoe. Bij die objectieve uitleg splitsingsakte gaat het niet om wat een paar individuele eigenaars ooit hebben bedoeld, maar om wat een redelijk persoon mag begrijpen uit de woorden in de akte en het reglement. In de tekst staat dat rookkanalen en ventilatiekanalen gemeenschappelijk zijn. Bij een normale uitleg van dat woord vallen daar ook de rookgasafvoeren van de cv ketels onder, zeker als die door een gemeenschappelijke schacht lopen.
Met andere woorden, het gaat om appartementsrecht rookgasafvoer zoals dat op papier staat. De akte en het modelreglement zijn leidend. De VvE kan niet via een later besluit zeggen dat iets wat als gemeenschappelijk is omschreven ineens privé wordt. Dat raakt aan de kern van gemeenschappelijke zaken VvE jurisprudentie en aan de regel van artikel 5:129 BW over de nietigheid van besluiten die in strijd zijn met de splitsingsakte.
Cv ketel privé, rookgasafvoer gemeenschappelijk
In de uitspraak wordt een belangrijk onderscheid gemaakt. De cv ketel zelf is een privé installatie. Dat staat ook zo in artikel 17 van MR 2006. Maar dat betekent niet dat de bijbehorende rookgasafvoer automatisch ook privé is. De rechter zegt feitelijk, de cv ketel is privé, de rookgasafvoer die door de gezamenlijke schacht loopt is een gemeenschappelijk rookkanaal.
Dat sluit aan bij de gedachte rookkanalen gemeenschappelijk modelreglement. Er is dus niets vreemds aan de combinatie, cv ketel privé, rookgasafvoer gemeenschappelijk. Voor u als eigenaar betekent dit dat de verantwoordelijkheid en kosten voor de ketel bij u liggen, maar dat de verantwoordelijkheid voor de veilige afvoer van rook door de schacht en de bovenliggende delen bij de VvE ligt.
Veiligheid, Gasketelwet en verantwoordelijkheid
In de procedure voerde de VvE aan dat de Gasketelwet, certificering en de techniek het juist logisch maken dat de eigenaar alles zelf doet. Het hof is daar niet van overtuigd. Ook als een gecertificeerde installateur in opdracht van de eigenaar werkt, blijft het zo dat de rookgasafvoeren door een gemeenschappelijke schacht lopen en daardoor meerdere appartementen kunnen raken.
De praktische conclusie is dat rookgasafvoer appartement verantwoordelijkheid altijd een gedeeld verhaal is. De eigenaar is verantwoordelijk voor zijn toestel en zijn deel van de installatie, de VvE is verantwoordelijk voor de rookgasafvoeren die als gemeenschappelijke zaak zijn aangemerkt. Een centrale aanpak via de VvE sluit bovendien aan bij de veiligheidsdoelstellingen van de Gasketelwet wanneer in één gebouw meerdere toestellen op een collectief systeem zijn aangesloten.
Waarom mocht de VvE dit niet beslissen
Het hof zegt duidelijk dat een VvE niet met een gewone meerderheid kan besluiten dat iets niet langer gemeenschappelijk is als de splitsingsakte en het modelreglement dat onderdeel wel als gemeenschappelijk aanwijzen. Dit raakt aan de VvE besluit nietigheid artikel 5:129 BW. Een VvE besluit dat in strijd is met de akte en het reglement is een nietig besluit.
Dat is precies wat in deze zaak is gebeurd. De VvE vergadering nam een besluit over rookgasafvoer VvE gemeenschappelijk of privé en schoof de rookgasafvoeren naar de individuele eigenaars. De rechter heeft dat VvE besluit nietig verklaard. De eigenaar hoefde zich er dus niet aan te houden, ook al was er in de vergadering een meerderheid voor het besluit.
Voor u als VvE-lid is dit heel praktisch. Ziet u in de notulen een besluit waarin iets dat in de akte als gemeenschappelijk staat, door de vergadering tot privé wordt verklaard, dan is dat een signaal om kritisch te kijken of contact met Reijck VvE Recht op te nemen. Grote kans dat het gaat om een nietig besluit VvE waartegen u zich kunt verzetten.
Wie betaalt onderhoud rookgasafvoer in de VvE
De vraag wie betaalt onderhoud rookgasafvoer VvE staat bij veel eigenaars centraal. De uitspraak maakt op dit punt veel duidelijk. Als de splitsingsakte en het modelreglement bepalen dat rookgasafvoeren onder de rook en ventilatiekanalen vallen en dus gemeenschappelijk zijn, dan horen de belangrijkste VvE rookgasafvoer kosten thuis in de begroting en in het reservefonds.
Denk aan periodieke inspecties van het systeem dat door de schacht loopt, herstel van lekkende of beschadigde kanalen, en grootschalige vervanging van verouderde systemen. Dat zijn uitgaven die niet alleen uw appartement raken, maar het hele gebouw. Kosten vervangen rookgasafvoer VvE of eigenaar wordt dan een juridisch goed te beantwoorden vraag, het antwoord luidt in zulke gevallen meestal, de VvE betaalt vanuit de gezamenlijke middelen, op basis van de breukdelen.
Praktische handleiding: wat kunt u als VvE lid nu zelf doen
Stap 1: controleer de tekst van de splitsingsakte en het reglement
Vraag het bestuur om de splitsingsakte en het bijbehorende reglement. Lees vervolgens het artikel waarin de gemeenschappelijke zaken worden opgesomd. Kijk of daar rook en ventilatiekanalen, rookgasafvoeren of rookkanalen worden genoemd. Dit is de basis voor elke uitleg splitsingsakte rookgasafvoer.
Stap 2: bekijk wat er in de notulen over rookgasafvoer staat
Loop de notulen van de VvE vergadering na. Staat daar dat de rookgasafvoer schacht appartementencomplex verantwoordelijkheid van de eigenaar zou zijn. Is er ooit gestemd over de vraag of de rookgasafvoeren gemeenschappelijk of privé zijn. Als de vergadering heeft besloten dat de rookgasafvoeren privé zijn, terwijl de akte die als gemeenschappelijk aanmerkt, dan heeft u mogelijk te maken met een VvE besluit rookgasafvoer nietig.
Stap 3: ga in gesprek met bestuur en beheerder
Komt u tot de conclusie dat er een verschil bestaat tussen de tekst van de akte en het beleid van de VvE, ga dan in gesprek met het bestuur en de beheerder. Verwijs naar ECLI:NL:GHAMS:2025:3169 en leg uit dat het Gerechtshof Amsterdam heeft bevestigd dat de VvE rookgasafvoer niet zomaar mag besluiten dat als rookgasafvoeren in de splitsingsakte als gemeenschappelijk zijn aangemerkt, deze door een beslissing privé zijn.. Vraag het bestuur om het beleid in lijn te brengen met de uitspraak en de akte.
Hoe Reijck VvE Recht u als VvE lid kan helpen
Reijck VvE Recht kan u helpen door de splitsingsakte en het reglement juridisch te analyseren, zodat helder wordt welke onderdelen van de installatie privé zijn en welke onder de gemeenschappelijke zaken VvE vallen. Ook kan worden beoordeeld of er sprake is van een VvE besluit nietig verklaard over rookgasafvoeren of andere installaties. Daarnaast kan Reijck VvE Recht u ondersteunen bij het formuleren van een brief aan het bestuur, het opstellen van een agendapunt voor de ledenvergadering of, als het nodig is, bij een procedure over de geldigheid van een VvE besluit.
Neem contact op
Herken u de situatie dat uw VvE zegt dat de rookgasafvoer privé is en dat u alle kosten zelf moet betalen. Twijfelt u of dat klopt met de tekst van uw splitsingsakte en het modelreglement. Wilt u weten of een besluit van uw VvE over rookgasafvoeren misschien een nietig besluit VvE is.
Neem dan als contact op met Reijck VvE Recht.
