Lekkage in de VvE: moet je toegang tot je woning geven?

Mag de VvE bij lekkage verlangen dat je jouw woning openstelt en werkzaamheden toestaat? Dat kan, maar de noodzaak en omvang van het onderzoek moeten voldoende duidelijk zijn. De Rechtbank Amsterdam gaf een VvE toestemming om een badkamervloer te laten openen. Het plafond van de benedenwoning mocht pas onder voorwaarden open. Als appartementseigenaar hoef je dus niet iedere voorgestelde ingreep zonder meer te accepteren.

Een lekkende badkamer en twee eigenaren die niet meewerken

Sinds 2024 lekte water vanuit een badkamer op de vierde verdieping naar het appartement daaronder. De benedenwoning had vochtvlekken en schimmel. Volgens de kantonrechter was aannemelijk dat de eigenaresse haar plafond inmiddels tweemaal had laten schilderen.

Verschillende onderzoeken wezen op een lekkende afvoer onder de badkamervloer van de bovenwoning. Ook bewoog de vloer tijdens het douchen. Voor nader onderzoek en herstel moest mogelijk de vloer boven of het plafond beneden open.

Beide eigenaren weigerden de gevraagde medewerking. De benedenbuur wilde voorkomen dat haar plafond onnodig werd beschadigd. De bovenbuur wees onder meer op verbouwingsoverlast, kosten en eerdere problemen met gemeenschappelijke leidingen. Uiteindelijk besloot de ledenvergadering een procedure te starten.

De kantonrechter beoordeelde de zaak op 27 oktober 2026. Je kunt de beschikking terugvinden onder ECLI:NL:RBAMS:2026:10662, gepubliceerd op 6 november 2026.

Wanneer kan de rechter toestemming vervangen?

De VvE beriep zich op artikel 5:121 BW en het toepasselijke splitsingsreglement. Artikel 5:121 BW biedt binnen zijn toepassingsbereik de mogelijkheid om vereiste medewerking of toestemming door een rechterlijke machtiging te vervangen. Daarbij speelt een rol of iemand zonder redelijke grond weigert mee te werken.

In deze zaak verplichtte het reglement eigenaren onder meer om hun woning en relevante leidingen behoorlijk te onderhouden, geen onredelijke hinder te veroorzaken en redelijkerwijs mee te werken aan besluiten van de vergadering. De rechter betrok ook de redelijkheid en billijkheid binnen de VvE bij zijn oordeel.

Voor jouw situatie blijft de inhoud van de splitsingsakte belangrijk. Deze uitspraak gaat over een concreet reglement en concrete onderzoeksrapporten. Je kunt daaruit geen onbeperkt toegangsrecht voor iedere VvE afleiden.

Eerst de badkamervloer boven onderzoeken

Volgens de rechter had de VvE een zwaarwegend belang bij onderzoek. De lekkage veroorzaakte hinder en schade en kon vloeren en balken aantasten. Discussie over de verzekering nam dat belang niet weg.

De VvE kreeg daarom een machtiging om bij uitblijvende vrijwillige medewerking toegang tot de bovenwoning te verkrijgen. Voor het onderzoek mocht zij de drain, de badkamervloer en de ondervloer tot op de constructieve laag laten verwijderen.

Deze werkwijze sloot aan bij de technische rapporten. Dat is een belangrijk aandachtspunt als je zelf met een onderzoeksverzoek te maken krijgt: laat concreet onderbouwen waarom juist die werkzaamheden nodig zijn en welke minder ingrijpende mogelijkheden al zijn onderzocht.

Het plafond beneden mag niet meteen open

De benedenbuur kreeg gedeeltelijk gelijk. De rechter gaf geen onvoorwaardelijke toestemming om direct haar plafond open te maken. Eerst moest het onderzoek vanuit de bovenwoning plaatsvinden.

Toegang tot de benedenwoning en het openen van het plafond kwamen pas aan de orde wanneer de oorzaak na dat onderzoek niet vaststond, de lekkage onder de constructievloer zat of de lekkage vanuit de bovenwoning niet volledig bereikbaar of herstelbaar bleek. Daarover moest de aangewezen inspecteur of een gezamenlijk gekozen andere deskundige rapporteren.

Voor het openbreken van muren boden de rapporten geen aanknopingspunten. Dat onderdeel wees de rechter af. Ook het afzonderlijke verzoek om te onderzoeken of de badkamervloer op de juiste wijze was aangelegd, wees hij af: uit het reglement en de overige stukken bleek onvoldoende welke aanlegwijze daarvoor als norm moest gelden.

Wie betaalt het herstel van de lekkage?

De machtiging om onderzoek te doen betekende niet dat de bovenbuur daarmee automatisch alle herstelkosten moest betalen. De rechter verbond kostenverhaal aan een duidelijke voorwaarde.

Alleen als vast kwam te staan dat de oorzaak in de afvoer van de badkamer of het toilet van de bovenwoning lag, en dus niet in de gezamenlijke afvoerleidingen, mocht de VvE het herstel op kosten van die eigenaar laten uitvoeren. Daarvoor moest bovendien blijken dat hij niet vrijwillig binnen een maand na het bedoelde onderzoek zelf tot herstel overging.

Die maand is een voorwaarde uit deze beschikking, geen algemene hersteltermijn voor iedere lekkage. Bij een geschil over kosten binnen een VvE moet je de oorzaak, de toepasselijke regels en de precieze aanspraak afzonderlijk beoordelen.

Een schadeclaim vraagt om de juiste procedure

De benedenbuur vroeg in dezelfde procedure vergoeding van onderzoeks- en herstelkosten. De kantonrechter verklaarde haar niet-ontvankelijk in dat tegenverzoek.

Volgens de rechter sloot de schadeclaim onvoldoende aan bij het oorspronkelijke verzoek over toegang en medewerking. Bovendien hoorde deze geldvordering volgens hem thuis in een procedure die met een dagvaarding begint. Daarmee besliste hij niet inhoudelijk dat zij geen recht op schadevergoeding had.

De eigenaren moesten ieder voor gelijke delen bijdragen aan de proceskosten van de VvE van EUR 573,00. De gevraagde hoofdelijke veroordeling wees de rechter af. Daarnaast bepaalde hij EUR 108,50 aan nakosten voor het geval vrijwillige betaling uitbleef en betekening nodig was.

Wat kun je als appartementseigenaar doen?

Een zorgvuldig onderzoeksplan helpt om verdere schade en onnodige ingrepen te voorkomen. Vraag bij een verzoek om toegang in ieder geval om duidelijkheid over de volgende punten:

• Welke rapporten onderbouwen de vermoedelijke oorzaak?
• Welke delen van je woning moeten open en waarom?
• Wie voert het onderzoek uit en legt de bevindingen vast?
• Hoe worden toegang, bescherming van je spullen en herstel geregeld?
• Welke afspraken gelden over kosten, zonder vooruit te lopen op aansprakelijkheid?

Leg jouw reactie schriftelijk vast en benoem concrete bezwaren of alternatieven. Deze uitspraak laat zien dat de rechter zowel het belang van onderzoek als de grenzen daarvan beoordeelt. Een duidelijk onderbouwd voorstel maakt die afweging beter mogelijk.