VvE en bewoning in strijd met de splitsingsakte, wanneer mag de VvE ingrijpen?
In veel VvE’s ontstaat vroeg of laat discussie over het gebruik van een appartement. Mag een eigenaar vrienden laten inwonen. Is het toegestaan om kamers te gebruiken met meerdere bewoners. En wanneer is er nog sprake van gewoon wonen, en wanneer is bewoning in strijd met de splitsingsakte. Juist daarover wees de Rechtbank Den Haag op 12 maart 2026 een interessant en praktisch vonnis, ECLI:NL:RBDHA:2026:4828. In die zaak stond centraal of een appartement werd gebruikt op een manier die paste binnen de bestemming wonen volgens de splitsingsakte.
De uitspraak is relevant voor ieder VvE lid. Niet alleen voor besturen, maar juist ook voor leden die overlast ervaren, twijfelen of bewoning binnen hun complex nog wel is toegestaan, of zelf worden aangesproken op het gebruik van hun appartement. De les uit deze zaak is helder. De splitsingsakte is niet zomaar papierwerk. De tekst van de akte, en de objectieve uitleg daarvan, kan beslissend zijn voor wat binnen een VvE wel en niet mag. De wettelijke regels over appartementsrechten en de rechten en plichten van appartementseigenaars staan in Titel 9 van Boek 5 BW. Daarin is ook geregeld dat het appartementsrecht een aandeel in het gebouw omvat, met een exclusief gebruiksrecht van het privé gedeelte.
Lees verder onder de afbeelding.
Wat speelde er in deze zaak?
De zaak ging over een eigenaar van een appartement in een complex dat al in 1979 was gesplitst in 112 appartementsrechten. De eigenaar was van rechtswege lid van de VvE. In 2023 stemde de vergadering in met een wijziging van de splitsingsakte. Die wijziging is op 19 april 2024 notarieel gepasseerd. In het aangepaste reglement stond onder meer dat het privé gedeelte moest worden gebruikt overeenkomstig de bestemming wonen. Ook stond erin dat verhuur aan en of gebruik door meerdere personen die geen gezin vormen, kamerverhuur en vergelijkbare vormen van gebruik niet waren toegestaan. Daarnaast werden arbeidsmigranten, expats, studenten en uitzendkrachten expliciet genoemd als voorbeelden van gebruik dat niet onder wonen viel, tenzij sprake was van een gezin.
De VvE meende dat de eigenaar zijn appartement toch in strijd met deze bestemming gebruikte. Volgens de VvE verbleven er meerdere personen in het appartement met wie de eigenaar geen gezin vormde. De VvE stapte daarom naar de voorzieningenrechter en vorderde nakoming van de splitsingsakte.
Wat zei de rechter over het begrip gezin?
Het interessante aan deze uitspraak zit vooral in de uitleg van het begrip gezin. Dat begrip was in de splitsingsakte niet gedefinieerd. De rechter oordeelde daarom dat het begrip objectief moet worden uitgelegd, in lijn met vaste rechtspraak. De maatstaf is dat sprake moet zijn van een sociale eenheid, met al dan niet verwante personen, die duurzame en affectieve banden met elkaar hebben en elkaar onderling steun en zorg verlenen.
Dat is belangrijk. De rechter zegt dus niet dat alleen traditionele gezinsvormen zijn toegestaan. Ook andere samenlevingsvormen kunnen onder het begrip gezin vallen, mits de feitelijke band sterk genoeg is. In deze zaak stelde de eigenaar dat hij al sinds 2014 samenwoonde met een man die met hem was meeverhuisd naar het huidige appartement. Hij voerde aan dat zij een duurzame huishouding vormden, gezamenlijke vrienden hadden en elkaar zorg en steun gaven, mede omdat bij die persoon een ongeneeslijke ziekte was vastgesteld.
Waarom kreeg de eigenaar toch niet volledig gelijk?
De rechtbank vond het verhaal van de eigenaar niet op voorhand onaannemelijk. Maar er zat een belangrijk bewijsprobleem in de zaak. De rechter kon op dat moment niet met zekerheid vaststellen dat deze persoon daadwerkelijk in het appartement woonde. Daarom trok de voorzieningenrechter een praktische grens. Als de eigenaar met een uittreksel uit de Basisregistratie Personen kon aantonen dat deze persoon sinds februari 2023 onafgebroken op het adres van het appartement stond ingeschreven, dan was voorshands voldoende aannemelijk dat zij samen een gezin vormden in de zin van de splitsingsakte.
Voor de andere door de VvE waargenomen mannen liep het anders af. De voorzieningenrechter verbood de eigenaar om deze personen nog in het appartement te laten overnachten. Aan dat verbod werd een dwangsom gekoppeld van EUR 250,00 per overtreding, en ook EUR 250,00 voor iedere dag dat een overtreding voortduurt, met een maximum van EUR 10.000,00. Ook werd de eigenaar veroordeeld in de proceskosten van EUR 2.228,48.
Waarom is deze uitspraak zo relevant voor VvE leden?
Deze uitspraak laat drie dingen heel duidelijk zien.
1. De splitsingsakte blijft het vertrekpunt
Veel discussies in een VvE worden gevoerd op gevoel. Dat is begrijpelijk, maar juridisch niet genoeg. Als het gaat om bewoning, kamerverhuur of inwoning, begint de beoordeling bijna altijd bij de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Juist daar staan de bestemming van het privé gedeelte en de grenzen van toegestaan gebruik. Appartementseigenaars zijn bovendien verplicht om zich naar die akte te gedragen. De wet en de toelichting daarop maken duidelijk dat de rechten en verplichtingen van appartementseigenaars nauw samenhangen met de splitsing en de akte.
2. Niet elke vorm van samenwonen is verboden, maar ook niet alles is toegestaan
Voor VvE leden is dit misschien wel de belangrijkste boodschap. De rechter kijkt niet alleen naar woorden als vriend, kennis of familielid. Het gaat om de werkelijke situatie. Is er sprake van een duurzame sociale eenheid. Of is er wederzijdse zorg. Is er een gemeenschappelijke huishouding. Dat maakt de beoordeling feitelijk en soms best scherp.
3. Bewijs is vaak doorslaggevend
Ook als een eigenaar inhoudelijk een sterk verhaal heeft, moet dat verhaal wel onderbouwd kunnen worden. In deze uitspraak werd de BRP inschrijving een beslissend element. Voor VvE leden betekent dit dat vermoedens alleen niet genoeg zijn. Besturen moeten handhaving zorgvuldig opbouwen. Voor eigenaars betekent het dat goede documentatie veel verschil kan maken.
Wat kunt u als VvE lid hiermee in de praktijk?
Heeft u het gevoel dat een appartement in uw complex anders wordt gebruikt dan volgens de splitsingsakte is toegestaan, dan is het verstandig om niet te blijven hangen in onderbuikgevoelens of burengeruchten. Begin bij de tekst van de splitsingsakte. Kijk vervolgens of het bestuur al heeft gehandeld. Vraag om agendering in de vergadering als dat nodig is. En laat tijdig beoordelen of er juridisch echt sprake is van strijdig gebruik.
Wordt u zelf aangesproken door de VvE, dan is deze uitspraak minstens zo belangrijk. Ook dan is de eerste vraag niet wat iemand persoonlijk redelijk vindt, maar wat de splitsingsakte precies zegt, en hoe die tekst objectief moet worden uitgelegd. Soms is er meer ruimte dan het bestuur denkt. Op andere momenten juist minder.
Conclusie
De uitspraak van Rechtbank Den Haag van 12 maart 2026 maakt duidelijk dat een VvE wel kan optreden tegen bewoning die niet past binnen de bestemming van het appartement. Tegelijk laat deze zaak ook zien dat niet iedere samenwoning automatisch verboden is. Wie met een ander een echte sociale eenheid vormt, met duurzame banden, steun en zorg, kan nog steeds binnen de bestemming wonen vallen. Het verschil zit in de feiten, in de formulering van de splitsingsakte en in het bewijs.
Contact
Bent u VvE lid en twijfelt u of bewoning, inwoning of kamerverhuur binnen uw complex is toegestaan. Of wordt u juist aangesproken door uw VvE over het gebruik van uw appartement. Dan is snelle juridische duiding vaak het verschil tussen rust en escalatie. Reijck VvE Recht helpt VvE leden bij de uitleg van de splitsingsakte, correspondentie met bestuur en beheerder, advisering vooraf en procedures als het echt nodig is.
